Alquilar habitaciones en un piso compartido se ha convertido en una estrategia popular tanto para propietarios como para inquilinos en España. Para los propietarios, supone una buena forma de maximizar la rentabilidad de una propiedad, mientras que para los inquilinos permite ahorrar en costes (especialmente ante la importante subida del precio del alquiler de los últimos años) y al mismo tiempo disfrutar de mayor flexibilidad.
El marco legal del alquiler por habitaciones
Una de las primeras dudas que surge al hablar de alquiler por habitaciones es cómo está regulado en la legislación vigente. Incluso, hay gente que se hace la pregunta «¿es legal alquilar un piso por habitaciones?» ¡Pues claro que sí! Veamos cuál es la mejor manera de hacerlo.
En España, el alquiler de un piso completo suele regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero cuando se alquilan habitaciones de manera individual, la misma regla no aplica necesariamente.
Cuando alquilas habitaciones en un piso compartido, entras en un escenario en el que muchas veces el contrato no se clasifica como un arrendamiento de vivienda habitual, sino como un contrato diferente, generalmente de uso por temporada. Esto permite que los acuerdos se regulen bajo el Código Civil, lo que otorga una mayor libertad para definir las condiciones entre propietario e inquilino.
Ventajas de usar el Código Civil en lugar de la LAU
El uso del Código Civil presenta varias ventajas para el propietario:
- Mayor personalización de las condiciones de contrato. Puedes definir términos claros como el uso compartido de las áreas comunes (a las que incluso puede tener acceso el propietario en caso de necesidad), reglas de convivencia o incluso redactar los procedimientos a seguir para la resolución de conflictos.
- Flexibilidad en la duración de los contratos, ya que no se exige un mínimo de duración como en la LAU. El contrato puede ser de pocos meses sin problemas.
- Más herramientas legales frente a impagos. Bajo la LAU, desalojar a un inquilino puede ser un proceso largo, pero los acuerdos bajo el Código Civil permiten actuar con mayor rapidez cuando los términos no se cumplen.
Eso sí, es importante que los contratos cumplan con elementos básicos como identificar a las partes involucradas, detallar las áreas alquiladas y las condiciones económicas. De lo contrario, podrían ser considerados inválidos en caso de litigio.
Modelo de contrato de alquiler por habitaciones
Un buen contrato es la piedra angular de la relación entre propietario e inquilino. Aquí puedes descargar gratis la plantilla de contrato que hemos utilizado nosotros mismos durante años:
MODELO DE CONTRATO DE ALQUILER POR HABITACIÓN CON CÓDIGO CIVIL
A esta plantilla debes añadirle los siguientes anexos:
- Anexo 1: Certificado de eficiencia energética.
- Anexo 2: Plano/Croquis de la vivienda con las habitaciones numeradas.
- Anexo 3: Inventario de todo el mobiliario de la vivienda, identificando qué cosa hay en cada sitio.
- Anexo 4: Algunas fotos de la vivienda, para poder demostrar en qué estado de conservación estaba al inicio del contrato.
Y por si acaso prefieres utilizar otra plantilla diferente a la nuestra, te dejamos por aquí algunos de los elementos básicos que nunca deben faltar en un contrato de alquiler por habitaciones.
- Identificación de las partes – Incluye nombres, apellidos y DNI/NIE de propietario e inquilino, además de la forma y domicilio de contacto.
- Descripción exacta de la habitación – Detalla el mobiliario incluido, que se encuentra en perfecto estado de conservación y que así debe entregarse cuando finalice el contrato.
- Duración y terminación – Especifica la duración exacta y bajo qué condiciones cualquiera de las partes puede dar por terminado el contrato. Puedes añadir una cláusula que indique que cualquiera de las partes puede dar por finalizado el contrato en cualquier momento del mismo (incluso sin motivo), avisando con 20 o 30 días de antelación.
- Renta mensual y fianza – Indica la cantidad, la fecha de pago, y cómo se realizará (transferencia bancaria, efectivo, etc.).
- Cláusulas específicas – Incluye normas de convivencia, quién paga los suministros (nosotros aconsejamos que lo paguen los inquilinos, ya que si lo pones todo incluido los gastos se disparan), y posibles penalizaciones en caso de incumplimiento.
Un consejo extra es añadir un avalista o garantía adicional en el contrato si el inquilino por ejemplo trabaja en B o no ofrece suficientes garantías. Esto también puede cambiarse por un depósito de una fianza mayor a la habitual de 1 mes.
¿Y si alquilo sin contrato?
Realmente no hay una ley que te obligue a realizar un contrato escrito de alquiler. Se entenderá que habéis firmado un contrato verbal con las condiciones del alquiler y no hay ningún problema legal con ello.
No obstante, en Puerta Firme no recomendamos hacer esto bajo ningún concepto, ya que serás completamente vulnerable ante cualquier cosa que quiera inventarse la otra parte. Si no hay nada escrito, no puedes demostrar de ninguna manera las condiciones de alquiler que habéis pactado, lo cual genera una gran indefensión para ambas partes, pero sobre todo para el propietario.
Subidas del alquiler de una habitación
Como norma general, las viviendas que se alquilan completas siguiendo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como vivienda habitual suelen aplicar un incremento del alquiler que va asociado al IPC. Actualmente esto está limitado por el gobierno a una subida del 2% anual como máximo, incluso cuando el IPC sea mayor.
Pero en el caso del alquiler por habitaciones la cosa cambia, ya que al regirnos por el Código Civil impera la libertad de pacto entre las partes, por lo que la subida del precio puede ser la que marque el mercado en cada momento sin ningún problema.
Además, estos contratos de habitaciones normalmente suelen hacerse para periodos de 1 año o inferiores. Por tanto, al terminar el contrato, si el inquilino quiere quedarse más tiempo en tu vivienda, puedes crear otro contrato diferente (necesitarás volver a firmarlo de nuevo con el inquilino) en el que establezcas el nuevo precio.
Ventajas para los inversores inmobiliarios
El modelo de alquiler por habitaciones no solo es atractivo para estudiantes o jóvenes profesionales por el ahorro que les supone, sino también para aquellos que ven en este formato una oportunidad de inversión.
- Mayor ingreso. Al alquilar las habitaciones por separado, genera muchos más ingresos que alquilando un piso completo (posiblemente el doble si lo haces bien).
- Demanda continua. Cada vez más la gente necesita vivir en espacios económicos. Por eso, esta solución tiene una alta demanda de inquilinos en ciudades medias y grandes.
- Fácil adaptabilidad a la demanda. Si en un futuro decides alquilar el piso completo, puedes volver a diseñar tu estrategia sin grandes complicaciones.
- Mayor seguridad jurídica. Actualmente, de la forma en la que los políticos han diseñado las leyes, el alquiler por habitaciones es una de las formas de alquiler más seguras para el propietario.
Desventajas
Los inversores deben estar atentos a los cambios legislativos, ya que las normativas relacionadas con el alquiler pueden variar con el tiempo. Además, este modelo de inversión requiere mucho más tiempo de gestión por parte del propietario en comparación al alquiler tradicional, lo cual puede ser una gran desventaja para muchos.
Por otra parte, no está garantizado que en tu declaración de la renta puedas deducirte el 50% de la base imponible de los alquileres que Hacienda sí permite desgravarse en el caso del alquiler de vivienda habitual. Hay gente que lo hace, y otra gente que no, pero es posible que te llegue una complementaria.
Tributación del alquiler por habitaciones
Pagar impuestos es algo que a poca gente le gusta, pero el Estado nos obliga a ello y tenemos que cumplir con el deber. Podrás declarar a Hacienda los ingresos que hayas recibido por el alquiler en tu declaración de la renta anual como rendimientos del capital inmobiliario.
Podrás encontrar el apartado correcto entre las casillas 60 y 68, que vendrán marcadas con el título de: «Rendimientos del capital inmobiliario procedentes de bienes inmuebles urbanos».
Asimismo, no te olvides de incluir también los gastos que hayas tenido relacionados con el alquiler y que sea posible deducir para persona física para poder reducir tu factura fiscal. Hacienda suele aceptar los gastos de comunidad o suministros.
Cuando ya hayas introducido todos los datos, tendrás que pagar lo correspondiente según tu tramo de IRPF.
Consejos extra
Para los propietarios, alquilar habitaciones puede ser una excelente opción siempre y cuando se gestionen ciertos aspectos importantes. Aquí tienes algunos consejos finales para garantizar el éxito de tu inversión.
- Selecciona cuidadosamente a tus inquilinos. Realiza entrevistas previas para asegurarte de que comparten valores adecuados para la convivencia y tienen una mínima solvencia económica.
- Establece canales de comunicación claros. Esto ayuda a resolver cualquier malentendido antes de que se convierta en un problema mayor.
- Haz Home Staging. Decora tu vivienda y déjala lo más atractiva posible para una buena sesión de fotos. Esto atraerá a los mejores perfiles y te ahorrarás muchos problemas.
- Explica tu contrato. lo mejor es explicar a tus inquilinos cuidadosamente el contrato antes de firmarlo. Dejar que te pregunten toda duda que les surja y resuélvelo todo antes de firmarlo. Así, no habrá sorpresas ni discusiones en el futuro.
¿Quieres invertir en pisos para alquilar por habitaciones con éxito? ¡Mira nuestro servicio de personal shopper inmobiliario! Estaremos encantados de ayudarte.