Esta es nuestra calculadora de rentabilidad por alquiler de tu inversión inmobiliaria. Tiene en cuenta todas las variables posibles: alquiler, gastos, hipoteca o financiación y revalorización. Por eso, es la calculadora más completa de internet. Utilízala antes de cualquier inversión que quieras hacer o para calcular exactamente la rentabilidad actual de tu patrimonio inmobiliario.
¿Qué variables tiene en cuenta nuestra calculadora?
Invertir en bienes raíces requiere un análisis exhaustivo si quieres obtener los mejores resultados posibles. Nuestra calculadora evalúa múltiples variables, permitiéndote tomar decisiones basadas en datos reales. A continuación, te contamos qué variables tiene en cuenta para los cálculos.
1. Datos del inmueble
Lo primero que tendrás que introducir son los datos relativos al inmueble. De esta manera, la calculadora podrá tener en cuenta el precio de compra y todos los gastos asociados a la compra del inmueble.
2. Ingresos por alquiler
La rentabilidad no puede evaluarse sin considerar el ingreso que generarás. Introduce el alquiler mensual estimado de tu propiedad, y nuestra calculadora se encargará del resto. Recomendamos poner una cifra conservadora para tener los cálculos más realistas posibles.
3. Gastos
Una propiedad implica gastos que a menudo se subestiman. Entre ellos:
- Mantenimiento: Pintura, reparaciones y mantenimiento general.
- Impuestos y comunidad: Comunidad, tasa de basuras, IBI.
- Seguros: Seguro de hogar, seguro de impago.
- Periodos vacantes: Lo metemos en este apartado aunque no sea realmente un gasto como tal, pero en algún sitio había que ponerlo.
- Otros gastos: Si tienes algún otro gasto con la vivienda, introdúcelo ahí.
3. Financiación (hipoteca o préstamo personal)
No importa si compras una propiedad al contado o con una hipoteca, nuestra herramienta te mostrará los resultados tanto si financias como si no. Como tú mismo podrás comprobar en tus cálculos, si financias la propiedad (y cuanto más la financies) mejores números te van a salir, sobre todo los que dependen del capital aportado (cuanto menor sea, mayor será tu rentabilidad).
4. Expectativas
En este apartado puedes escribir qué rentabilidades esperas obtener de la inversión inmobiliaria, y nuestra calculadora te mostrará en los resultados finales si se cumplen (saldrá el recuadro del resultado en verde) o si no (y saldrá el resultado en rojo).
Los resultados que obtendrás
Los resultados que verás después de hacer los cálculos son los siguientes:
Rentabilidad Bruta-Bruta
Es la rentabilidad bruta teniendo en cuenta únicamente los ingresos por alquiler comparado con el precio de la propiedad, sin tener en cuenta impuestos, gastos de compra o de mantenimiento ni la financiación. Es el indicador inicial para evaluar tu inversión, aunque realmente es un dato que no dice demasiado, porque obvia elementos muy importantes.
Rentabilidad Bruta
Esta rentabilidad es igual que la anterior (no tiene en cuenta los gastos de mantenimiento de la vivienda) pero sí tiene en cuenta todos los gastos de compra del inmueble.
Rentabilidad Neta
Restando todos los gastos asociados a la compra del inmueble y su mantenimiento, obtienes la rentabilidad neta (aunque todavía sin considerar la financiación).
Rentabilidad Sobre el Capital Aportado (ROCE)
El ROCE analiza cuán rentable es la inversión respecto al dinero inicial que aportaste. Esto es útil si financias parte de la inversión con hipoteca o préstamo personal (algo que desde Puerta Firme recomendamos encarecidamente a los que quieran hacer crecer su patrimonio).
Cashflow (flujo de caja)
Nuestro cálculo incluye tu flujo de caja mensual y anual, es decir, la cantidad de dinero que tendrás disponible después de cubrir todos los gastos e hipoteca.
Rentabilidad por Revalorización
Además de las ganancias por alquiler, las inversiones inmobiliarias se benefician de la revalorización a largo plazo (sobre todo por el efecto de la inflación). La calculadora tiene en cuenta el incremento proyectado en el valor de la propiedad sobre el capital que has aportado y teniendo en cuenta un 2% de revalorización anual (para obtener una cifra conservadora).
EJEMPLO: Si has aportado 20.000€ para comprar un inmueble de 100.000€, la calculadora tendrá en cuenta que el inmueble vale cada año un 2% más. Pasado 1 año, el inmueble valdrá 102.000€, por lo que habrás ganado 2.000€ sobre tus 20.000€, con lo cual tu rentabilidad por revalorización sería del 10% (has obtenido un 10% del capital que invertiste gracias a la revalorización del inmueble).
Rentabilidad por patrimonio
La calculadora te dirá exactamente qué porcentaje de rentabilidad obtienes teniendo en cuenta la parte de hipoteca que pagas mensualmente de capital (te la estarán pagando realmente tus inquilinos). Si por ejemplo tu cuota mensual es de 400€ y pagas 300€ de capital y 100€ de intereses, la calculadora tendrá en cuenta que cada mes eres 300€ más rico, con cada cuota hipotecaria que pagas, y lo pondrá en relación con el capital que aportaste para acceder a tu vivienda.
Si quieres entender en mayor profundidad qué fórmulas utilizamos para realizar los cálculos de la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria y entender exactamente de dónde salen los números, revisa nuestro artículo sobre cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria.