En este artículo vamos a desgranar con datos reales y tablas comparativas el efecto del apalancamiento inmobiliario sobre las inversiones en bienes raíces. Para nosotros, ésta es la clave fundamental que permite escalar el patrimonio personal muy rápido con respecto a otros que se estancan o crecen muy despacio.
En realidad, consideramos que es la ventaja principal que ofrece el Real Estate frente a otras modalidades de inversión como puede ser la renta variable. Sin más dilación, vamos al grano.
¿Qué es el apalancamiento inmobiliario?
El apalancamiento inmobiliario consiste en usar la deuda (principalmente bancaria, aunque es posible utilizar dinero de inversores) para financiar una operación.
A grandes rasgos existen 3 tipos de apalancamiento, el operativo, el combinado y el financiero. En este caso vamos a hablar del apalancamiento financiero inmobiliario, que es el que nos interesa aquí.
Al dinero obtenido a través de una deuda se le llama crédito, y es la «palanca» que nos permite dar un salto sustancial en el sector a diferencia de si lo hiciéramos comprando al contado.
Cuanto más grande sea la «palanca», más porcentaje respecto al precio total del inmueble cubrirá, y en principio es lo que nos interesa, ya que más rápido nos permitirá multiplicar nuestro patrimonio.
Por Qué Elegir el Apalancamiento
Parece que ya haya concluido el artículo, pero no vayamos tan rápido, analicémoslo con detenimiento y te verás llegando a la misma conclusión.
El apalancamiento te permite aumentar a ritmos vertiginosos tu cartera de propiedades, tus ingresos y conseguir rentabilidades tremendas.
Diría que es EL SECRETO de todos los que se han hecho asquerosamente ricos en el sector.
Te hago un ejemplo con y sin apalancamiento y te lo pongo en una tabla visual comparando los resultados:
Ejemplo de Apalancamiento Financiero Inmobiliario (comparación con y sin)
Imagina que tienes 120.000€ disponibles para invertir en inmuebles.
Vamos a suponer los siguientes datos estándares y redondos para facilitar la comprensión.
Datos:
- Precio base de la vivienda: 100.000 €
- Gastos adicionales (impuestos, notaría, etc.): 10% → 10.000 € (no sujeto a financiación)
- Precio final: 110.000 €
- Ingreso de alquiler mensual: 1.300 € (en caso de que hagamos alquiler por habitaciones).
- Gastos operativos mensuales (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, etc.): 200 €
- Condiciones hipotecarias en el caso de apalancamiento:
- Entrada: 20% del precio final → 0,20 × 100.000 € = 20.000 € por vivienda
- Financiación: 80% → 80.000 € por vivienda
- Intereses: 3% anual a 30 años
- Cuota hipotecaria: ≈ 380 € al mes por vivienda
Tabla Comparativa
| Concepto | ❌ Sin Apalancamiento ❌ | ✅ Con Apalancamiento ✅ |
|---|---|---|
| Dinero inicial | 120.000 € | 120.000€ |
| Número de propiedades adquiridas | 1 (te sobran 10.000 €) | 4 (120.000 € / 30.000 €) |
| Precio de la vivienda | 100.000 € | 100.000 € |
| Gastos adicionales (por propiedad) | 10.000 € | 10.000 € |
| Coste de compra total (por propiedad) | 110.000 € | 110.000 € |
| Capital invertido (por propiedad) | 110.000 € (compra al contado) | 20.000 € (entrada) + 10.000 € (gastos) = 30.000 € |
| Financiación total | 0 € | 4 × 80.000 € = 320.000 € |
| Valor total de las propiedades | 100.000 € | 4 × 100.000 € = 400.000 € |
| Ingreso bruto mensual total | 1.300 € | 4 × 1.300 € = 5.200 € |
| Gastos operativos mensuales | 200 € | 4 × 200 € = 800 € |
| Ingreso mensual sin gastos operativos | 1.300 – 200 = 1.100 € | 5.200 – 800 = 4.400 € |
| Cuota hipotecaria mensual total | 0 € | 4 × 380 € = 1.520 € |
| Ingreso neto mensual | 1.100 € | 4.400 – 1.520 = 2.880 € |
| Ingreso neto anual | 1.100 × 12 = 13.200 € | 2.880€ × 12 = 34.560 € |
| Rentabilidad (cashflow) sobre capital invertido | 13.200 / 110.000 ≈ 12% | 34.560 / 120.000 ≈ 28,8% (por vivienda y total) |
| Recuperas el dinero invertido en… | 8 años y 4 meses (110.000 €) | 3 años y 6 meses (120.000 €) |
Si quieres hacer tus propios cálculos de rentabilidad, aquí te dejamos nuestra calculadora de rentabilidad inmobiliaria por alquiler.
¿Y qué pasa tras los 30 Años de Hipoteca?
¡Ajá! Aquí está otra de las claves.
No solo en el corto plazo estará teniendo una mayor rentabilidad sobre el capital invertido (ROCE). Una vez pasen los 30 años y se deje de pagar la hipoteca, supongamos que los alquileres siguen siendo los mismos para simplificar (aunque evidentemente serán mucho mayores), y que la revalorización ha sido de un 30% en total en ese período (algo MUY conservador).
Los rendimientos de ambas operaciones serán:
| Concepto | ❌ Sin Apalancamiento ❌ | ✅ Con Apalancamiento ✅ |
|---|---|---|
| Capital inicial propio invertido | 110.000 € | 120.000 € (30.000 x 4) |
| Número de propiedades | 1 | 4 |
| Valor final total del patrimonio | 130.000 € (100.000 x 30%) De 110.000 € de inversión inicial a 130.000 € | 520.000 € (400.000 x 30%) De 120.0000 € de inv. inicial a 520.000 € |
| Ingreso neto mensual | 1.100 € | 4.400 € (1.100 x 4) |
| Ingreso neto anual | 13.200 € (600 x 12) | 52.800 € (4.400 x 12) |
| Rentabilidad neta por cashflow sobre capital invertido | ≈ 12% (13.200 / 110.000) Sigue siendo lo mismo. | 44% (52.800 / 120.000) Tras pagar la deuda, frente al ≈28,8% mientras paga hipoteca, que aún así ya era mayor. |
Riesgos que debes tener en cuenta
Aunque el apalancamiento permite ampliar el patrimonio y mejorar la rentabilidad sobre el capital invertido de forma exponencial, también aumenta en cierta medida el riesgo, ya que te obliga a cumplir con las respectivas cuotas hipotecarias independientemente de si tienes o no ingresos.
Es importante tener siempre cierto colchón de ahorros para poder afrontar imprevistos, emergencias o vacancias en el alquiler, ya que a los bancos les da igual si tienes o no inquilinos o ingresos, tienes que pagarles igualmente la cuota hipotecaria o llegado el momento extremo podrían embargarte tus bienes.
Aunque por otro lado, se puede considerar que al tener más propiedades tu inversión es más segura, ya que en caso de impago en 1 inmueble tendrás otras propiedades generando ingresos. Y si solo tienes 1 vivienda y el inquilino deja de pagar, no tendrás ningún otro inmueble que genere ingresos para compensar esas pérdidas.
Conclusión
Con el mismo dinero disponible se consigue ganar con apalancamiento mucha mayor rentabilidad sobre el capital propio invertido (ROCE), en especial una vez el pago de la deuda ha concluido. Por tanto, los números nos dicen que es más rentable apalancarse. Nosotros desde nuestra experiencia también lo tenemos claro.
No obstante, hay que hacerlo con cabeza y buscando las mejores condiciones de los préstamos, ya que así no solo lograremos aumentar el ROCE, sino que nos será más fácil afrontar los pagos en los momentos en los que los inmuebles no estén alquilados o si tenemos la desgracia de sufrir impagos de nuestros inquilinos.
Si quieres las mejores viviendas del mercado para tener una rentabilidad astronómica, nos especializamos en eso, así que echa un vistazo nuestro servicio de Personal Shopper Inmobiliario.