Cuando se firma un contrato de arras antes de comprar una vivienda, tanto comprador como vendedor buscan proteger sus intereses. Entre las muchas situaciones que pueden ocurrir al realizar una operación inmobiliaria, una de las más delicadas para el comprador es el rechazo de una hipoteca. Ya que él sigue manteniendo la intención de comprar la vivienda, pero no ha podido obtener la financiación bancaria que necesita para conseguirlo. Y a nadie le gusta perder el dinero de las arras.
Por ello, incluir una cláusula específica que contemple la posibilidad de devolución de las arras en caso de no obtener la financiación es una muy buena idea para el comprador.
¿Qué es la cláusula de devolución de las arras por la no concesión de la hipoteca?
La cláusula de devolución de las arras por la no concesión de la hipoteca es una disposición contractual que protege al comprador en el caso de que le sea imposible obtener la financiación necesaria para llevar a cabo la compra de un inmueble.
Esta cláusula estipula que si el banco deniega la solicitud de hipoteca, el comprador tiene derecho a recuperar las arras entregadas al vendedor, evitando así la pérdida de esta cantidad. Por eso, se trata de algo que proporciona mucha tranquilidad al comprador al contemplar un posible escenario donde no te conceden la financiación para comprar la vivienda que quieres.
Jurisprudencia al respecto
La inclusión de esta cláusula se encuentra respaldada por diversas resoluciones judiciales en España. Los tribunales han reconocido su validez (ya que forman parte de un acuerdo mutuo y libre entre dos partes) siempre que se cumplan criterios de claridad, transparencia y buena fe por ambas partes.
En este sentido, las decisiones judiciales tienen en cuenta que:
- Es responsabilidad del comprador acreditar que ha realizado todas las gestiones necesarias para obtener la financiación.
- Solo en casos donde efectivamente se demuestre la negativa de la entidad bancaria, el comprador estará autorizado a recuperar las arras.
¿Cómo redactar esta cláusula en un contrato de arras?
La redacción de la cláusula puede variar según el acuerdo concreto que haya entre comprador y vendedor. Sin embargo, se recomienda que sea elaborada por un profesional con experiencia en derecho inmobiliario para evitar posibles conflictos.
En general, es importante especificar los siguientes aspectos:
- Condiciones para la solicitud de hipoteca: plazos, documentación requerida, etc.
- Definición del concepto «negativa bancaria»: ¿qué se considera una negativa? ¿quién debe aportar la prueba?
- Devolución de las arras: plazos y forma en que se devolverán al comprador en caso de no concederse la hipoteca.
- Implicaciones legales: consecuencias para ambas partes si se incumplen los acuerdos establecidos en la cláusula.
Modelo de cláusula de devolución de las arras por la no concesión de la hipoteca
Cláusula X. Devolución de las Arras por la No Concesión de la Hipoteca
En el caso de que la entidad financiera rechace la solicitud de concesión de la hipoteca necesaria para la compra del inmueble objeto de este contrato, las partes acuerdan lo siguiente:
- Definición de Negativa Bancaria: Se entenderá por negativa bancaria la resolución escrita y firmada por la entidad financiera, en la que se indique de manera explícita la denegación de la hipoteca solicitada. Es responsabilidad exclusiva de la parte compradora presentar esta prueba ante la parte vendedora en un plazo máximo de [___] días desde la notificación de la negativa por parte de la entidad financiera.
- Devolución de las Arras: Ante la presentación de la negativa bancaria en el plazo estipulado, la parte vendedora se compromete a devolver la totalidad de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales al comprador en un periodo no superior a [___] días hábiles. La devolución se efectuará mediante transferencia bancaria al siguiente número de cuenta [___].
- Renuncia a Reclamaciones Adicionales: Una vez que la cantidad entregada en concepto de arras haya sido devuelta, ambas partes renuncian expresamente a cualquier tipo de reclamación futura relacionada con la no concesión de la hipoteca y la resolución de este contrato.
- Consecuencias por Incumplimiento: En caso de que la parte compradora no presente la negativa bancaria en el plazo estipulado, esta cláusula será considerada automáticamente inaplicable, manteniéndose las obligaciones de las partes en los términos generales previamente establecidos en el contrato. Por otro lado, si la parte vendedora incumpliera con la devolución, podría incurrir en las penas y reclamaciones legales correspondientes.
Firmas:
[Nombre y Firma Parte Compradora] —— [Nombre y Firma Parte Vendedora]