Invertir en bienes raíces es, sin duda, una de las opciones más populares para generar ingresos y construir patrimonio a largo plazo. Pero, antes de dar el paso, es fundamental entender si una propiedad será realmente rentable. Por eso, conocer cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es clave para tomar las mejores decisiones y minimizar los riesgos.
En este artículo te enseñaremos, de manera clara y sencilla, las fórmulas necesarias para evaluar la rentabilidad de cualquier proyecto inmobiliario.
¡Vamos al grano!
¿Qué es la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?
La rentabilidad es la relación entre el beneficio que genera tu inversión y el dinero que has destinado a la misma. Al calcular esta métrica puedes determinar si un proyecto te dará ganancias suficientes como para que merezca la pena, ya que verás claramente cuánto dinero obtendrás por cada euro invertido. Esto te servirá también para compararlo con otras alternativas de inversión.
Existen tres formas principales de medir la rentabilidad en bienes raíces:
- Rentabilidad Bruta
- Rentabilidad Neta
- Rentabilidad sobre el capital empleado (ROCE)
A continuación, te explicaremos cómo calcular cada una y cuándo utilizarlas. Y si lo que necesitas es directamente una calculadora, échale un ojo a la más completa calculadora de rentabilidad por alquiler de tu inversión inmobiliaria de internet.
1. Rentabilidad bruta
Es el primer cálculo que debes hacer al analizar una propiedad. Mide los ingresos anuales que genera en relación con su precio de compra. Veamos cómo calcularla.
Fórmula de la rentabilidad bruta:
👉 Rentabilidad Bruta (%) = (Ingresos brutos anuales / Precio de compra) x 100
Por ejemplo, si compras un apartamento por 150.000€ y generas 12.000€ anuales en alquileres:
- Rentabilidad Bruta = (12.000 / 150.000) x 100 = 8%
Este número supone un acercamiento rápido a tu inversión, pero no tiene en cuenta los costes adicionales como impuestos, mantenimiento o financiación, por lo que es solo el punto de partida hasta conocer la rentabilidad real, que la veremos en el siguiente punto.
2. Rentabilidad neta
Aquí es donde afinamos los cálculos. La rentabilidad neta considera no solo los ingresos, sino también todos los gastos asociados a la inversión.
Fórmula de la rentabilidad neta:
👉 Rentabilidad Neta (%) = ((Ingresos brutos anuales – Gastos anuales) / (Precio de compra + gastos asociados a la compra)) x 100
Siguiendo el ejemplo anterior, imagina que tus gastos anuales son 1.200€ (mantenimiento, impuestos, seguros, etc.), y has gastado 30.000€ extras para comprar la vivienda (impuestos y lavado de cara). El cálculo sería:
- Rentabilidad Neta = ((12.000 – 1.200) / 180.000) x 100 = 6%
Una rentabilidad neta muy baja indica que necesitas optimizar los costos o reconsiderar la inversión. En Puerta Firme, por ejemplo, solemos obtener rentabilidades netas muy superiores a ese 6%.
3. Rentabilidad sobre el capital empleado (ROCE)
Este indicador, conocido como ROCE por sus iniciales en inglés (Return on Capital Employed), evalúa no solo los ingresos generados, sino también el impacto de la financiación. Es especialmente útil si planeas adquirir la propiedad con hipoteca.
Fórmula de ROCE:
👉 ROCE (%) = (Beneficio neto anual / Capital invertido) x 100
Aquí incluimos el capital real que has aportado, excluyendo el monto financiado. Por ejemplo:
- Precio de compra total (incluyendo gastos) = 180.000€
- Capital propio invertido = 30.000€ (el resto es financiado)
- Beneficio neto anual (ingresos – gastos – intereses financiación) = 9.800€
El cálculo sería:
- ROCE = (9.800 / 30.000) x 100 = 32,6%
Este enfoque es ideal para evaluar si tu dinero propio está generando un retorno adecuado. Para nosotros, esta es la rentabilidad más real posible (mirando exclusivamente la renta por alquileres y eliminando de la ecuación la revalorización). Una rentabilidad que al principio era mediocre (6%), se puede convertir en una excelente rentabilidad (32,6%) utilizando la capacidad financiación adecuada.
Siempre calcular la rentabilidad antes de invertir
Calcular la rentabilidad de una inversión es fundamental y no puedes dejar de hacerlo antes de invertir en inmuebles. Aquí te dejamos algunas razones para hacerlo:
- Minimizar riesgos: Evalúas si los ingresos cubrirán gastos y si obtendrás beneficios a largo plazo.
- Comparar oportunidades: Puedes decidir más fácilmente entre diferentes propiedades sin dejarte llevar por la emoción.
- Planificar a largo plazo: Entiendes cómo se verá tu situación financiera con esta inversión.
- Negociar mejor: Si los números no cuadran, puedes renegociar el precio de compra con datos matemáticos.
Factores que afectan la rentabilidad
Aunque las fórmulas son clave, no olvides considerar estos factores externos que pueden impactar tus resultados reales:
- Ubicación e ingresos brutos percibidos
Las propiedades en ubicaciones más humildes suelen ser más rentables debido a la menor diferencia existente entre precio de compra y precio del alquiler (es más fácil alquilar una vivienda de 40.000€ por 400€ al mes que una de 300.000€ por 3.000€ al mes).
Aunque hay que tener en cuenta una visión más global: en un alquiler más bajo también supone mayor gasto relativo cualquier gasto de mantenimiento (si hay que sustituir una lavadora estropeada ya tienes que gastar un mes completo de alquiler).
Por eso, es recomendable encontrar un término medio entre maximizar la rentabilidad sobre el papel (o el excel) con propiedades baratas, o buscar algo menos de rentabilidad sobre el excel pero que realmente el ingreso percibido sea mayor, para poder compensar los gastos de mantenimiento con mayor holgura. Para nosotros, las viviendas de entorno a los 100.000€ son las que mejor pueden cumplir ese propósito en la actualidad.
- Gastos imprevistos
Si la propiedad es muy vieja tendrá mayores gastos asociados a mantenimiento que si está recién reformada, por lo que a la hora de calcular la rentabilidad neta real de la vivienda vieja habrá que estimar mayores gastos de mantenimiento que en el inmueble reformado.
- Condiciones hipotecarias
Tener un buen acceso a financiación es la clave del sector inmobiliario. Por eso, debes explorar diferentes opciones de préstamos y tasas de interés para optimizar tu ROCE. Generalmente, si estableces una hipoteca a largo plazo (+25 años), tu ROCE saldrá mayor que si haces una a corto plazo, ya que las cuotas mensuales a pagar serán menores.
Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria no tiene que ser complicado. Con las fórmulas y pasos anteriores, puedes tomar decisiones informadas y alineadas con tus objetivos financieros.
Si necesitas más orientación o quieres contar con un asesor para hacer estos cálculos contigo, mira nuestro servicio de personal shopper inmobiliario y ponte en contacto con nosotros. Así, podrás elegir correctamente tu propiedad y asegurar tu éxito en la inversión inmobiliaria. El conocimiento es poder y, en este caso, el asesoramiento profesional puede ser tu clave para el éxito.