Comprar un piso a nombre de los hijos puede ser sumamente inteligente. Así podríais ahorrarle pagar los impuestos de la herencia y ganancia patrimonial y, al mismo tiempo, disfrutar hasta la muerte el usufructo de la propiedad. O quizá simplemente podría ser uno de los mayores regalos que le puedas hacer a tu hijo y debería parar de imaginar cosas complejas.
Sea lo que sea lo que estás pensando, aquí en Puerta Firme vas a descubrir cómo hacerlo realidad. Y además, en las mejores condiciones posibles (sí, también me refiero a los impuestos).
Cómo comprar un piso a nombre de los hijos
¿Qué opciones hay? ¿Cuál es la mejor opción? ¿Existen varias opciones, en primer lugar?
Hay varias formas de hacerlo, pero en ninguna se puede evitar completamente pagar impuestos más allá de los inherentes a la compra del piso. No obstante, sí es posible que paguemos menos impuestos haciendo lo que en la práctica es lo mismo. La cuestión está en descubrir cuál es la forma más «barata» de hacerlo. Veámoslo.
¿Comprar el piso a nombre del hijo pero tener el usufructo?
Esta es la forma en la que se pagan menos impuestos.
Consiste en que los padres compran totalmente la vivienda y pongan en las escrituras que el hijo es el propietario de la nuda propiedad (el inmueble per sé, el bien tangible) pero ellos poseen el derecho de usufructo hasta su fallecimiento. De esta forma el hijo se evitaría pagar los impuestos relacionados con la herencia, ya que técnicamente no estaría heredando nada al ser su propiedad.
Sin embargo, no todo lo que reluce es oro. En caso de que se diera hipotéticamente una disputa entre los padres y el hijo, este podría tomar la decisión de emprender acciones legales para obtener el usufructo de la vivienda y con ello los padres perderían el derecho a vivir en ella.
Además, no solo eso, sino que también podría ocurrir que cuando el hijo se case, tiempo más adelante se pueda dar un divorcio del hijo con su cónyuge, y este último podría reclamar la propiedad como parte de su separación de bienes.
Ambas jugadas son muy rastreras, pero como son posibles, ¡en Puerta Firme tenemos que decírtelas!
Aún así, primero hay que lograr que el banco conceda una hipoteca bajo estas condiciones, y Hacienda podría interpretar que se trata de una donación encubierta ya que el hijo no estaría pagando ni un solo euro, por lo que podría en un momento dado reclamar el importe de los impuestos más sus intereses y una sanción.
Lo mejor sería que el hijo pagara también una parte del total para evitar esos problemas, aunque sea un 10%; esto se especifica en el contrato de compraventa.
Si es menor, ¿es posible comprar una vivienda a nombre de un hijo menor de edad?
Sí, se puede, ya que los padres son los representantes legales y, como tales, los administradores de su patrimonio. Claro que no puede suponer un perjuicio para el menor a ojos de un juez.
¿Qué más formas hay de poner un piso a nombre de un hijo?
Las otras dos formas serían o donárselo o vendérselo (o fallecer y que lo herede).
Donarle la vivienda a tu hijo
Donarle la vivienda a tu hijo es perfectamente posible en España, pero es conveniente valorarlo con cuidado por sus implicaciones fiscales y legales. Aunque no haya dinero de por medio, la donación de un inmueble paga impuestos, especialmente el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que varía según la comunidad autónoma. Algunas tienen reducciones importantes entre padres e hijos (Madrid), otras no.
Para esto te recomiendo buscar sobre este impuesto concretamente en la comunidad donde se encuentre situada el inmueble. Como es algo que cambia con los años, no me atrevo a decir números aquí y que para el momento en que lo leas esté desactualizado.
Además del ISD, si la vivienda comprada ascendió su valor patrimonial, esto tendrá que declararse en el IRPF y tener que pagar impuestos sobre ello.
La conclusión sobre la donación es que, dependiendo de la comunidad autónoma, puede ser una opción interesante o no. El ISD a pagar lo calcula el notario que formaliza la escritura, así que es buena idea preguntárselo a él para estar 100% seguro de lo que costaría.
Que el hijo le compre el piso a los padres
En este caso, ten por seguro que Hacienda estará observando con lupa y que os exigirá rápidamente las pruebas del importe recibido por la venta del inmueble. Si este es sospechosamente bajo (por ejemplo que el piso valga 100.000€ pero que en la compraventa se le haya vendido por 10€), Hacienda no tardará en acusaros de cometer una donación encubierta y demandar los impuestos correspondientes más la sanción económica adecuada.
Pero si por ejemplo vale esos 100.000€ y el piso se lo vendéis por 50.000€… En fin, habría que ver si reclaman algo, lo cierto es que nadie puede aseguraros nada con certeza.
Fallecer y que lo herede
El hijo tendría que pagar el ISD del que hemos hablado. La cuestión está en que dicho impuesto, como mencioné, puede cambiar, y que si por ejemplo hoy corresponde (por decir un número) a un 8%, que en el futuro corresponda a un 20%.
¿Cuál de las 5 opciones es la mejor? Conclusión
Para aclarar, las 5 opciones son, 3 de ellas las del anterior apartado, y las otras 2 las de comprar los padres el usufructo pero poner la escritura a nombre del hijo, siendo una opción que los padres paguen la totalidad del precio, y la otra opción que el hijo pague una parte del precio en concepto de la nuda propiedad (es decir, el bien físico en sí mismo, sin incluir el derecho de usarlo).
Las 2 mejores opciones
Las dos opciones más interesantes son la donación y la compra conjunta del inmueble (los padres el usufructo y el hijo la nuda propiedad).
Para determinar qué opción es la adecuada, primero consulta el impuesto de donaciones en la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble, revisa si hay alguna bonificación por ser padre e hijo, en el momento en que escribo esto en Madrid es del 99%, así que allí probablemente preferiríais optar por la donación.
Si afortunadamente descubres que en esa comunidad autónoma os beneficiaríais de grandes bonificaciones a la hora de donarle el piso a vuestro hijo, entonces ya está, decidido, haced eso (aunque habría que terminar antes de pagar la hipoteca para que el banco apruebe la operación, en caso contrario vuestro hijo adquiriría la obligación de pagarla).
Si no os convence lo anterior, entonces comprad el piso en conjunto. El hijo que pague por la nuda propiedad y vosotros por el derecho de usufructo, pagando el hijo una cantidad relativamente alta como para que Hacienda no os acuse de encubrir una donación, pero suficientemente equilibrada como para no cargar a vuestro hijo con un pago que en ese momento le pueda resultar inasumible.
En caso de que el hijo no tenga el dinero suficiente, podríais hacerle una donación antes de la cantidad necesaria. Sí, habría que pagar el ISD sobre esa cantidad, pero acabamos de concluir que si estáis haciéndolo así es porque es muchísimo más económico. Es mejor pagar el 10% de ISD sobre una donación de 10.000€ que sobre una donación de un inmueble de 100.000€.
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