Comprar pisos para alquilar es una de las estrategias de inversión más populares entre quienes buscan generar ingresos pasivos y construir patrimonio. Pero ¿es realmente una opción rentable? ¿Cómo puedes asegurarte de que esta inversión sea un éxito?
En este artículo, te explicaremos las ventajas de invertir en propiedades para alquilar, cómo funciona el apalancamiento financiero para maximizar el retorno de tu inversión y qué pasos debes seguir para alcanzar una rentabilidad aceptable. Además, te ayudaremos a entender si este tipo de inversión se ajusta a tus objetivos financieros personales o es mejor buscar otro tipo de activos con unos riesgos que se ajusten más a tu perfil.
¿Comprar viviendas para alquilar es una inversión atractiva?
Si estás considerando múltiples opciones de inversión como acciones, fondos indexados o criptomonedas, puede que te preguntes qué tiene de especial el sector inmobiliario. La respuesta es sencilla pero poderosa: la posibilidad de apalancar el capital con el apoyo de los bancos.
Cuando compras un piso para alquilar, normalmente puedes financiar gran parte de la adquisición mediante una hipoteca. Esto significa que no necesitas tener todo el dinero en efectivo para empezar. Gracias a esta ventaja, el retorno sobre el capital empleado (ROCE, por sus siglas en inglés) en las inversiones inmobiliarias puede ser significativamente más alto que en otros tipos de inversión.
Principales ventajas:
- Apalancamiento financiero: Al financiar una parte importante de la inversión con dinero prestado, amplificas las ganancias que obtienes sobre tu propio capital.
- Ingresos pasivos constantes: Recibir rentas mensuales genera una fuente de ingresos estable.
- Rentabilidad: puedes obtener una rentabilidad neta superior al 10% y un ROCE (rentabilidad sobre el dinero que pones) que supere el 35% lo cual hace posible recuperar la inversión inicial en unos 3 años.
- Protección contra la inflación: A medida que aumenta el coste de vida, también suelen subir los alquileres y el precio de las viviendas.
- Creación de patrimonio: Con el tiempo, el inmueble incrementa su valor, lo que resulta en una ganancia de capital extra por si algún día decidieras venderlo o refinanciarlo.
Comparado con otras inversiones donde arriesgar una suma similar no garantiza resultados parecidos, el sector inmobiliario se posiciona como una opción sólida y segura.
¿Es realmente rentable comprar pisos para alquilar?
La respuesta corta es sí, pero con ciertas condiciones. No basta con comprar cualquier piso y esperar rentabilidades mágicas. La clave está en hacer una selección estratégica y calcular con precisión los gastos versus los ingresos que generarías. Aquí mostramos un ejemplo práctico:
Caso hipotético:
- Precio de compra: 80.000€ + 8.000€ impuestos y gastos iniciales = 88.000€
- Dinero aportado: 24.000€
- Ingreso mensual estimado de alquiler por habitaciones: 1.200€
- Gastos mensuales (hipoteca, mantenimiento, seguros, etc.): 450€
- Rentabilidad bruta [(Ingreso neto anual / Coste inicial)] = ~16%
- ROCE (rentabilidad sobre el capital aportado): 37,50%
En esta simulación, podrías recuperar el capital invertido en algo menos de 3 años. Lograr este nivel de rendimiento es excepcional y difícil de igualar con otras alternativas de inversión.
Sin embargo, todo depende de las decisiones que tomes. Para maximizar la rentabilidad, necesitas investigar bien el mercado, calcular cuidadosamente los números y seleccionar propiedades que ofrezcan un buen balance entre costo, ubicación y demanda.
¿Qué hacer para que sea una buena inversión?
Como en cualquier estrategia financiera, seguir un plan sólido es esencial. Aquí te explicamos los pasos fundamentales para comprar pisos con éxito y convertirlos en una inversión rentable.
1. Define tu presupuesto
Antes de empezar a buscar propiedades, evalúa cuánto puedes pagar y cuánto estás dispuesto a comprometerte con una hipoteca. Contar con un plan financiero es imprescindible para tomar decisiones acertadas.
2. Encuentra ubicaciones estratégicas
Busca pisos en zonas con alta demanda de alquiler. Áreas cercanas a centros educativos, hospitales o zonas de trabajo suelen tener una demanda constante. Además, considera el precio de compra en el mercado de alquiler local. Generalmente, cuanto más barato sea el piso más rentable es.
3. Calcula la rentabilidad esperada
Realiza cálculos detallados tomando en cuenta el precio de compra, los gastos asociados (impuestos, reparaciones, mantenimiento) y los ingresos esperados. Para nosotros, la rentabilidad neta debe estar por encima de 9% para que sea una inversión atractiva.
4. Evalúa el estado de la propiedad
Es preferible adquirir propiedades que necesiten reformas mínimas. Aunque comprar para reformar y alquilar puede ser una estrategia válida, implica más gastos iniciales y menor posibilidad de apalancamiento con los bancos, lo cual disminuye el ROCE, que para nosotros es una de las métricas más importantes a la hora de invertir en viviendas para alquilar.
5. Negocia la hipoteca
Aprovecha las condiciones actuales del mercado para obtener financiamiento con tasas competitivas. También asegúrate de elegir plazos y cuotas que se ajusten a tus ingresos.
6. Asegúrate de tener liquidez
Ten en cuenta que podrían surgir gastos imprevistos, como reparaciones urgentes. Por esto, es importante contar con un fondo de emergencia.
Consideraciones finales sobre la inversión inmobiliaria
¿Es buena idea comprar pisos para alquilar? La respuesta depende de tu nivel de preparación y de qué tan bien implementes estos pasos. Si eliges las propiedades adecuadas y sigues una estrategia informada, esta modalidad de inversión puede ofrecer algunas de las rentabilidades más altas, especialmente si aprovechas el apalancamiento financiero.
Sin embargo, siempre es recomendable buscar asesoría si tienes dudas o estás iniciándote en este tipo de inversiones. Además, dedicar tiempo a aprender las dinámicas específicas de tu mercado local puede marcar una gran diferencia en el éxito de tu inversión.
Invertir en bienes raíces no solo mejora tus finanzas; también asegura un patrimonio para el futuro. Si estás decidido a dar el paso y aprovechar las ventajas de comprar pisos para alquilar, empieza con una planificación adecuada y actúa estratégicamente.
Échale un ojo a nuestro servicio de personal shopper inmobiliario y podremos llevarte de la mano en todo el proceso de inversión.