Comprar un piso entre padres e hijos

Primero que nada, ¿te refieres a comprar un piso a partes iguales con tu hijo, o a que uno de los dos le compre el piso al otro? Sea como sea, aquí en Puerta Firme vamos a ver los dos casos.

Los dos escenarios pueden tener ventajas muy seductoras, tanto si hablamos del momento de la herencia como si hablamos de cuestiones más inmediatas como, simplemente, repartir la carga de una compra de esta magnitud entre familiares de plena confianza. No obstante, también pueden existir algunos inconvenientes que hay que tener en cuenta.

Un compañero nuestro en sus inicios de inversión inmobiliaria compró un piso a medias con su madre y, pasados unos años, conforme iba teniendo mayor poder adquisitivo y más conocimientos, terminó arrepintiéndose porque lastraba su capacidad de endeudamiento para poder comprar más pisos. Lo que hizo en un principio para acelerar su crecimiento, terminó desacelerándolo.

Si un hijo le compra el piso a sus padres o viceversa: ¿hacen bien?

Qué tema tan interesante.

En España hay impuestos por cosas tan diferentes que te preguntarás cómo podéis ahorraros lo máximo posible.

Por una parte están los impuestos que el comprador tendría que pagar por comprarlo, por otra están los que el vendedor tiene que pagar al venderlo. Y si no hacéis este proceso, entonces está el impuesto por donaciones o, si decidís que mejor se transfiera con la herencia, está el temible impuesto de sucesiones en el que le reclamarán un dinero a tu heredero que perfectamente podría no tener, y si no lo consigue en un tiempo determinado…

¡Tachán! El estado habrá heredado la vivienda y se acabó, la habréis perdido. Es un negocio redondo. Para España, claro.

Tenemos 3 opciones: compraventa, donación, o la muerte.

Supuesto base

Voy a dar estos datos para, sobre la marcha, comparar las diferentes opciones y ver cuál sale más barata en términos fiscales.

• Valor de la vivienda: 200.000 €
• Relación familiar: Padre a hijo
• Impuesto medio nacional.
• Costes notariales y registrales no incluidos (son similares)

1. Compraventa. ¿Qué pasa si se lo vendo por 1€?

Ojalá fuera tan fácil, pero los de Hacienda no son tontos. Rápidamente saltarán las alarmas y lo catalogarán como una donación encubierta, por lo que tributará como una donación normal y corriente, con la diferencia de que tendréis que sumarle las multas correspondientes, así que no es viable.

Pero ¿y una compraventa normal? Por el precio de mercado que corresponda.

En ese caso, quien compre la vivienda tendrá que pagar alrededor del 10% del precio de venta del inmueble en impuestos, y quien la venda, tendrá que pagar cantidades salvajes de IRPF ese año más el impuesto por la ganancia patrimonial. Así que en definitiva NO es buena opción, queda descartada.

2. Donación.

Estamos de suerte, porque en las comunidades autónomas hay bonificaciones a las donaciones patrimoniales entre las personas con parentesco, y cuanto más cercano el parentesco, es mucho mayor la bonificación (hasta un 99% en la Comunidad de Madrid, en el resto hasta un 80% por lo general).

Eso significa que, lo que es la donación en sí, puede salir prácticamente gratis dependiendo de la comunidad autónoma.

Por otro lado, el donante tendrá que pagar el impuesto sobre la ganancia patrimonial como si hubiera vendido el inmueble, lo que significa que si por ejemplo en el momento de comprarlo costaba 80.000€ y en el momento de donarlo cuesta 100.000€, el donante tendrá que pagar impuestos de la diferencia (20.000€).

Cosa que también tendría que pagar en una compraventa, así que hay menos impuestos en esta opción, por lo que es mejor elegir la donación.

Como puedes observar, la diferencia es mínima, pero depende muchísimo de la Comunidad Autónoma, en Madrid en ese mismo caso pagarían alrededor de 10.000€ menos al ser la herencia de padres a hijo, por lo que saldría considerablemente más barato.

3. Esperar a morir y que herede.

Es la mejor opción a pesar de lo que implica. No obstante, si el heredero no tiene el dinero necesario para poder pagar el impuesto de sucesiones, podrían llegar a embargarle el inmueble llegado el momento, quien tiene 6 meses para pagarlo (aunque es prorrogable). Ante esa situación quizá lo más inteligente sería pedir un préstamo.

Comprar un piso a medias entre padres e hijos

Comprar un piso entre padres e hijos implicaría la existencia de una copropiedad.

¿Qué es una copropiedad inmobiliaria? ¿Es viable para la financiación bancaria?

La copropiedad significa que un bien tiene dos o más propietarios, y sí, es perfectamente viable de cara a conseguir financiación de los bancos.

Los compradores más comunes de inmuebles a medias son las parejas (casadas o no), pero no es raro ver que los padres ayuden a sus hijos comprando conjuntamente su vivienda o que incluso sean los abuelos.

De hecho, esto es curioso: una persona puede pagar digamos que el 50% de la propiedad pero que en términos de copropiedad solo figure con un 20% de la misma o cualquier otro porcentaje. El porcentaje que se paga sobre la propiedad no necesariamente refleja el porcentaje de la propiedad que está obteniendo, ¡y esto es clave! Porque eso abre la puerta a ciertas posibilidades con las que antes podíais no contar. Todo es cuestión de decírselo al banco, aunque eso probablemente cambie las condiciones hipotecarias.

O siempre se puede ir proporcionalmente, pero por ejemplo uno pagar el 20% por el 20% de la propiedad y el otro el 80% por el 80% de la propiedad. Las posibilidades son infinitas.

¿Entonces se puede comprar un piso a medias con mi hijo?

¡Pues claro que sí! ¡Y ya has visto cómo podríais dividiros la tarta y el pago! No existe ninguna ley que lo impida ni que regule grados de parentesco, ni tipo de relación ni absolutamente nada. Podrías convencer a cualquier persona aleatoria por la calle y mañana mismo estar comprando una casa con él a medias (aunque dudo que sea fácil algo así).

No obstante, atención. Porque asumir esta obligación financiera a largo plazo con otra persona (sea quien sea) no debe tomarse a la ligera. Pongámonos en lo peor e imaginemos que una de las partes fallece, ¿y ahora qué?

¿Qué pasa si fallece un copropietario?

Ocurre que automáticamente la otra parte hereda su porcentaje de propiedad del inmueble, pero también la deuda, a menos que en su testamento ponga algo diferente.

Poniéndonos en situaciones menos dramáticas, una de las partes podría por cualquier razón caer en impagos, ¡y eso significa que el banco le reclamará el pago a la otra persona!

Si una de las partes deja de pagar la hipoteca de una copropiedad, ¿qué pasa?

Cuando se compra por copropiedad, la hipoteca asociada (el 99% de las veces) se considera de responsabilidad solidaria, lo que significa que si uno deja de pagar, el otro tendrá que pagar su parte aún sin estar aumentando proporcionalmente su porcentaje de copropiedad sobre el inmueble.

Por esta razón, si más adelante una de las partes quiere pedir otro préstamo, los bancos y entidades financieras entenderán que tienes el 100% de la deuda que se le asocia a aquel inmueble a pesar de, en la práctica, solo tener la obligación de pagar el 50% o la cantidad que corresponda.

¿Tendría solución esta injusta situación?

¿Se puede anular una copropiedad?

Sí. Si por ejemplo una de las partes no está cumpliendo con sus obligaciones en el pago de la deuda, otro copropietario podría reclamar su parte o solicitar la liquidación del inmueble. También otra causa para anular una copropiedad es sencillamente que una catástrofe la destruya, o que todos se pongan de acuerdo en venderla.

Obligaciones y derechos de los copropietarios

Cuando se compra un piso a medias, todos los copropietarios tienen derecho a usar la vivienda, así como todos tienen obligaciones respecto a ella. Lo recomendable es estos casos es llegar a un acuerdo previo sobre cuáles serán las obligaciones y derechos de cada una de las partes sobre la vivienda, no obstante, siempre existen ciertos estándares:

• Los copropietarios tendrán que hacerse cargo de sus obligaciones financieras respecto al inmueble.
• La opinión mayoritaria de los copropietarios es la que manda.
• Nadie podrá hacer cambios en el inmueble sin autorización expresa de los demás copropietarios.

Recomendaciones de Puerta Firme

Las cosas que más claras deben quedar son:

• Que se debe formalizar todo por escrito.
• Quién aporta cuánto, y qué porcentaje de copropiedad obtiene a cambio.
• Pensar en posibilidades a largo plazo: herencia, impago, fallecimiento, divorcio…
• Aprender más sobre el sector en nuestro blog de inversión inmobiliaria.
• Contratar a un Personal Shopper Inmobiliario para que os ahorre miles de euros y decenas de horas al comprar un inmueble.