Cuando compras una vivienda en España, el precio de venta no es el único gasto que debes considerar. Escriturar una casa, ya sea nueva o de segunda mano, conlleva una serie de costes adicionales que pueden variar significativamente dependiendo de la comunidad autónoma en la que te encuentres. Además, si la vivienda es heredada, las cosas se complican un poco más debido al impuesto de sucesiones.
Este artículo desglosa los costes e impuestos a considerar al escriturar una vivienda en España, analizando comunidades autónomas como Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña, Madrid, País Vasco, y otras regiones destacadas. Además, explicaremos las diferencias entre escriturar una casa nueva, de segunda mano o una vivienda heredada. ¡Sigue leyendo para aclarar todas tus dudas!
¿Qué significa escriturar una casa?
Escriturar una casa consiste en formalizar la compra-venta de una vivienda mediante un documento público, llamado “escritura pública de compraventa”, que se firma ante un notario. Este trámite también es esencial para que el nuevo propietario pueda inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, asegurando así sus derechos legales sobre el inmueble.
Además de los honorarios notariales, también se incluyen otros gastos como impuestos y tasas administrativas. Dependiendo de la situación y la ubicación, estos costos pueden variar bastante.
Gastos generales al comprar una vivienda
De forma general, al escriturar una casa debemos tener en cuenta los siguientes costes:
- Honorarios notariales: Oscilan entre los 600 y 1.000€, dependiendo del valor de la propiedad.
- Gastos de registro de la propiedad: Entre 400 y 700€.
- Gestoría (si decides delegarlo): Entre 200 y 400€.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Entre un 0,5% y un 1% del valor de compra.
De esta manera, partimos de unos gastos de entre 1.200€ y 2.100€ + 1% como base para el cálculo final. Pero a esto hay que añadirle el impuesto más gordo, en lo que más dinero hay que pagar:
Vivienda de obra nueva
- IVA al 10% (o 21% para locales comerciales).
Vivienda de segunda mano
- Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) entre 4% y 10%, según la comunidad autónoma.
Ahora, veamos cómo estos costes se reflejan en diferentes comunidades autónomas y situaciones específicas.
Impuestos de escriturar una casa por comunidades autónomas
Aunque estos porcentajes pueden variar, actualmente se encuentran así:
Andalucía
En Andalucía, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para viviendas de segunda mano va desde un 7% en compras estándar hasta bonificaciones para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad. En obra nueva, se aplica el 10% de IVA.
Comunidad Valenciana
La Comunidad Valenciana impone un ITP general del 10%, pero hay bonificaciones para menores de 35 años o compradores de Viviendas de Protección Oficial, con tasas reducidas al 8 %. En obra nueva, el IVA es también el 10%, sin modificaciones regionales.
Cataluña
Cataluña es conocida por sus impuestos más altos. El ITP estándar es de un 10%, aunque ciertos perfiles (jóvenes menores de 32 años o compradores con discapacidad) pueden acceder a una rebaja al 5%. Escriturar aquí puede ser ligeramente más caro debido a tasas notariales algo más elevadas.
Madrid
Madrid tiene una de las tasas más accesibles para escrituras de viviendas de segunda mano, con un ITP reducido al 6% en muchos casos. Además, ofrece bonificaciones atractivas para compradores jóvenes y primeras residencias.
País Vasco
El País Vasco lidera en accesibilidad debido a su ITP reducido al 4% en general, lo que lo hace uno de los territorios con costes de escritura más bajos a nivel estatal, ideal para compradores primerizos.
Otras comunidades autónomas:
- Galicia: ITP reducido al 7%, con descuentos adicionales para jóvenes y familias numerosas.
- Castilla y León: ITP general al 8%, pero con reducciones al 4% para menores de 36 años y primeras viviendas.
- Islas Baleares: ITP entre un 8% y un 10%, dependiendo de la valoración catastral.
- Aragón y Canarias: Ofrecen tasas relativamente bajas (alrededor de un 6,5% en el ITP para Canarias y un 8% en Aragón).
Coste de escriturar una vivienda heredada
Cuando se trata de heredar una vivienda, entran en juego el coste de la escritura y el impuesto de sucesiones, que varía enormemente dependiendo de la comunidad autónoma (se sitúa como norma general entre el 7,65% y el 34%).
Aunque en comunidades como Andalucía, Madrid o Canarias, el impuesto está bonificado al 99 % para familiares directos, lo que reduce considerablemente los gastos. En contraste, regiones como Asturias o Castilla-La Mancha aplican este impuesto de manera más estricta, encareciendo el proceso de transmisión de propiedades.
Aparte de este impuesto, los costes notariales y de inscripción siguen siendo aplicables. Heredar puede llegar a tener un coste total de 2.000€ a 4.000€, dependiendo de los valores fiscales y catastrales de la vivienda.
Algunos consejos finales para minimizar los gastos
- Infórmate sobre bonificaciones fiscales autonómicas o locales. Algunas comunidades ofrecen exenciones significativas en impuestos.
- Consulta valores catastrales previos. Estos pueden influir directamente en el coste final de escritura.
- Compara entre notarios. Aunque las tarifas están reguladas, pequeños ahorros son posibles entre diferentes notarios.
El proceso de escriturar una vivienda puede parecer abrumador al principio, pero con una adecuada planificación y entendimiento de los costes, estarás mejor preparado para afrontar esta etapa.
Si estás en proceso de adquirir o heredar una vivienda, tener toda esta información a tu disposición puede marcar la diferencia. Y recuerda, siempre es buena idea buscar asesoramiento profesional para optimizar los gastos y evitar sorpresas inesperadas. Nosotros disponemos también de un servicio de personal shopper inmobiliario en caso de que estés buscando una vivienda de inversión.