Para quienes están considerando invertir en bienes raíces en España, entender el lenguaje técnico a veces puede ser todo un desafío. Por eso, hoy vamos a entender cuál es la diferencia entre los «metros construidos» y «metros útiles» de una vivienda y cómo se calculan exactamente. También veremos ejemplos concretos para que puedas entender bien la diferencia.
¿Qué son los metros construidos?
Los metros construidos representan el total de superficie incluyendo todo lo que ocupa espacio dentro de la propiedad, tanto en su interior como en elementos adicionales exteriores pero asociados a la vivienda. Es el dato que se usa más frecuentemente al tasar o publicitar una vivienda.
Incluye:
- El área que ocupan las paredes, columnas y tabiques.
- Terrazas, balcones y patios (aunque generalmente no se tiene en cuenta el 100% de lo que ocupan estos elementos).
- Parte proporcional a la vivienda de los espacios comunes de uso comunitario (si se trata de un piso en un edificio).
Por ejemplo, si compras un piso en un edificio residencial, los metros construidos englobarán la totalidad de la vivienda más una parte proporcional de las escaleras comunitarias, áreas de paso del portal, azotea, etc.
Importante: Este es el dato que más se muestra en la publicidad de propiedades, ya que generalmente refleja una cifra mayor y más atractiva para los compradores.
¿Qué son los metros útiles?
Por otro lado, los metros útiles corresponden al espacio que efectivamente puedes aprovechar dentro de una vivienda. En otras palabras, los metros útiles son los que puedes ocupar, caminar sobre ellos o utilizar como área funcional. Son una representación más realista de la superficie habitable que realmente se puede usar.
Incluye:
- Las habitaciones, pasillos, baños y otras áreas interiores.
Exclusiones comunes: Para calcular los metros útiles, las áreas ocupadas por tabiques, columnas o elementos comunes del edificio quedan fuera de la medición.
Por ejemplo, si compras un piso que dice tener 100 metros construidos, pero solo 80 son útiles, esos 80 reflejan el espacio habitable «real» para muebles, actividad diaria, etc.
Diferencias clave entre metros construidos y útiles
A continuación, una tabla comparativa con estas diferencias:
| ELEMENTO | METROS CONSTRUIDOS | METROS ÚTILES |
|---|---|---|
| Superficie Incluida | Todo, incluida la superficie de las paredes, terrazas y elementos comunes del edificio. | Solo la superficie utilizable de la vivienda, sin contar paredes ni columnas. |
| Uso Principal | Publicidad y tasación de inmuebles. | Cálculo funcional para el aprovechamiento real de la propiedad. |
| Relevancia para el inversor | Importante para calcular el precio por metro cuadrado. | Más útil para entender cuánto espacio puedes explotar. |
Asegúrate de averiguar ambas cifras para tener una perspectiva completa. En pocas palabras, los metros construidos ofrecen una visión global mientras que si miras los metros útiles tendrás una imagen más práctica y funcional.
¿Cómo se calculan los metros construidos y útiles en España?
En el mercado español, estas mediciones se rigen por normativas específicas. Por eso, es frecuente que las cifras varíen dependiendo de la localización y los estándares aplicados por cada medidor. Aunque, al tratarse de una superficie, se realizan mediciones en el suelo para calcular el área y se suma el área de toda la vivienda.
Por ejemplo, en una habitación cuadrada cuyas paredes miden 3 metros, se multiplicaría 3 metros x 3 metros, y por tanto dicha habitación mide 9 m2.
Cómo calcular los metros construidos
- Incluye elementos estructurales: Mide todo el contorno incluyendo paredes, columnas y terrazas.
- Aplica coeficientes para áreas exteriores: Algunas zonas como terrazas pueden contar solo parcialmente (ej. el 50% de su superficie).
Cómo calcular los metros útiles
- Elimina las áreas no funcionales: Excluye paredes, pilares y otros elementos fijos.
- Suma únicamente superficies habitables: Mide el área disponible para su verdadero uso diario.
Generalmente, los metros útiles tienden a ser entre un 10% y un 15% inferiores a los metros construidos.
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