Respuesta corta: depende.
Alquilar pisos a estudiantes puede ser increíblemente rentable, especialmente en zonas con buena conexión a universidades y centros de estudio, pero las personalidades de los estudiantes, la gestión de varios contratos, la rotación y la estacionalidad pueden suponer ciertos retos.
A pesar de ello, alquilar a estudiantes por habitaciones se está convirtiendo en una opción muy popular entre los propietarios como una forma de maximizar los ingresos y a la vez reducir riesgos de impago prolongado o incluso okupación.
Dependiendo de cómo se aborde esta cuestión, unos te dirán que es absurdamente rentable y otros que es la peor decisión que puedes tomar, así que, estudiémoslo en profundidad.
¿De qué depende si es o no una buena opción?
Pues depende de varios factores:
- Si el estudiante tiene avalista (generalmente serán sus padres).
- Cómo ves al estudiante como persona (¿se le ve responsable? ¿mínimamente maduro?).
- Si tiene o no ingresos (normalmente no tendrán, por eso es necesario que tengan un avalista que firme el contrato de alquiler y se haga responsable de todos los pagos).
- El precio y naturaleza de lo que vas a alquilar (no es lo mismo alquilar una habitación que una casa entera).
- La duración del contrato que busques (muchos quieren alquilar solamente de septiembre a junio y luego se marchan).
- Si está de acuerdo y apoya las normas que impones por contrato (limpieza, ruido, visitas, fiestas…).
- Ubicación (si está cerca de centros de estudio o bien conectado con ellos será fácil tenerlo siempre alquilado).
- Si el precio de compra de la vivienda no es demasiado elevado y te permite alcanzar tu objetivo de rentabilidad.
No pasa nada si alguno no se cumple. Si la mayoría sí se cumplen, perfectamente la respuesta puede ser un: «sí, alquila sin miedo».
Entonces… ¿es rentable alquilar pisos a estudiantes?
Desde Puerta Firme vemos mucho mejor alquilar las habitaciones sueltas a los estudiantes o trabajadores. Aún así, sabemos perfectamente que puede darse el caso de que se les alquile un piso completo y no haya problema alguno.
De hecho, conocemos casos.
Yo mismo, quien escribe, en mi época de estudiante estuve viviendo de alquiler, pero en una habitación en piso compartido.
Solo me interesaba de septiembre a junio y, como era (y soy 🤣) responsable, accedieron a alquilarme la habitación a pesar de ni siquiera tener ingresos ni aval.
O sea, que todo es cuestión de valorarlo y valorar la persona que tienes delante, por qué quiere alquilar y su situación, si puede ofrecer aval, si sus padres le ayudan económicamente, etc.
Aún así, hay 2 formas de alquilar, una insegura y otra segura. Mira, vas a ver algo que ocurrió aquella vez que viví de alquiler en una habitación, y vas a entender por qué un método es mucho más seguro que otro.
Compartí piso con otros 2 estudiantes y todo fue bien. Bueno, casi todo…
Al principio hubo algún problemilla de convivencia porque uno de ellos era, sinceramente, bastante sucio, pero se solucionó rápido, no era gran cosa, es lo típico que no te sorprendería al compartir piso.
Más tarde esta persona se fue y vino otro al que de vez en cuando le daba por lanzar trozos de mandarina por la ventana. Sí, sí, como lo oyes.
El último día que lanzó trozos fue uno en el que una señora en la calle llamó a la policía porque casi le impactó uno. La señora se quedó ahí haciendo guardia hasta las 2 de la madrugada por alguna razón que aún desconozco (en serio, se quedó mucho tiempo).
Para mi vergüenza fui yo quien recomendó al casero que se la alquilara a él, porque le conocía de años atrás y me parecía una persona civilizada. Lo que nunca pensé es que lanzaría pedazos de mandarina por la ventana.
No obstante, en mi experiencia personal y la experiencia de todos los que conozco que alquilan a estudiantes, solo 1 fue un loco que causó ciertos problemas, pero son cosas que pueden pasar.
¿Cuál es la lección que se aprende de esto?
- A veces quien crees civilizado te sorprende para mal.
- Es más seguro si el alquiler a estudiantes es por habitaciones.
Alquilar a estudiantes utilizando el Código Civil
El alquiler por habitaciones puedes hacerlo por el código civil en vez de por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), lo que te permite, entre otras, expulsar rápidamente a quien sea que te cause problemas, y en caso incluso de que deje de pagar o que se quede de okupa, será sumamente fácil echarlo «a patadas» al estar el contrato siguiendo el código civil y no la LAU.
Y no solo eso, las habitaciones las alquilas más baratas que un piso completo, por lo que los pagos del alquiler serán mucho más fáciles de pagar que los de un piso completo, y agárrate porque viene lo mejor, ¡puedes ganar más si lo alquilas por habitaciones!
Imagina que el piso tiene 3 habitaciones y un baño (como era el caso del piso aquel). El casero, muy listo, sabía que en la zona si aspiraba a alquilar el piso completo solo podría aspirar a alrededor de 500 € al mes, ya que estaba en las afueras y en una ciudad muy pequeña, pero las habitaciones por la zona se estaban alquilando por 230-270 € mensuales.
Hizo las cuentas y le fue fácil darse cuenta que si alquilaba las 3 habitaciones por 250 € estaría ganando 750 € mensuales en lugar de 500 €. Es exactamente lo que hizo. E incluso podría haber hecho del salón una habitación más y superar los 1000 € mensuales con el piso.
¡Pero cometió un terrible error! Alquilar las habitaciones por la LAU y no por el Código Civil. Yo como inquilino acepté sin dudar esa habitación porque la LAU protege muchísimo a los inquilinos, casi que desproporcionadamente, en cambio el Código Civil protege mucho a los propietarios, por tanto, para ti como propietario es la mejor opción.
Cuando me iba a ir del piso se lo hice saber y me lo agradeció sobremanera. Sabía que no era la mejor opción pero el hombre no sabía si realmente podía hacerlo a través del Código Civil o sería ilegal, pero como yo tenía referencias familiares que lo hacían así y me había leído tanto la LAU como la parte del Código Civil donde se habla de los arrendamientos, sabía de lo que hablaba.