Si alguna vez has soñado con transformar propiedades problemáticas en hogares irresistibles mientras multiplicas tu inversión, el house flipping puede ser la estrategia ideal para ti. Comprar, aportar valor y vender con éxito no es solo cuestión de suerte, sino de preparación, estrategia y, sobre todo, de saber cómo comprar al precio correcto.
En este post, te daremos las claves para dominar el arte de encontrar propiedades con descuento, centrándonos en viviendas con problemas como okupaciones, registros complicados o aquellas que necesitan reformas.
¿Qué es el House Flipping?
El house flipping, también conocido como el «arte de comprar, reformar y vender», consiste en adquirir inmuebles a un precio por debajo del valor real de mercado, añadirles valor mediante mejoras o transformaciones y luego venderlos a un precio significativamente superior para obtener un beneficio. Suena simple, pero el éxito de esta estrategia radica en un componente clave esencial: la ganancia se realiza al comprar, no al vender. Encontrar propiedades por debajo de su valor de mercado es la habilidad más importante para quien quiera prosperar en este sector.
Ahora que entendemos qué es el house flipping, vamos al grano: ¿cómo puedes encontrar esas viviendas con descuento?
Estrategias inteligentes para comprar viviendas baratas
La clave para obtener las mejores oportunidades inmobiliarias radica en adquirir propiedades problemáticas. Estas viviendas suelen tener circunstancias complejas que las hacen difíciles de vender, pero aquí es donde tú puedes ver una oportunidad. Las estrategias más efectivas incluyen:
1. Viviendas con okupas
Comprar propiedades con okupaciones puede ser una forma efectiva de adquirir inmuebles a un precio significativamente más bajo. Muchos propietarios prefieren vender rápidamente para evitar el estrés, ansiedad y quebraderos de cabeza que puede provocar el proceso legal y los costes asociados a los desalojos prolongados. Por no decir que en general es desagradable y complicado tener que lidiar con este tipo de personas.
- Tip: A veces, los okupas pueden irse si les ofreces una determinada cantidad de dinero (500 o 1.000€). En caso contrario, tendrás que contratar a un abogado especialista en desalojos para entender los procesos legales en tu jurisdicción y calcular los costos asociados antes de la compra.
- Importante que no utilices la vía penal para desalojar a los okupas, ya que estos procesos se alargan de manera indefinida al tener que realizar la demanda contra unas personas en concreto. Al llegar el día del desahucio, los okupas meten a otras personas a la vivienda y hay que volver a iniciar todo el proceso. En cambio, al utilizar la vía civil para desalojarlos, podrás demandar a quien haya en la vivienda, sin importar si son unos u otros para el desalojo final y logrando unos resultados más rápidos.
2. Problemas registrales
Propiedades con cargas como hipotecas no canceladas, usufructos o discrepancias en el registro suelen asustar a los compradores. Sin embargo, estas problemáticas pueden ser una mina de oro para quien esté dispuesto a solucionarlas.
- Tip: Antes de hacer una oferta, consulta con un abogado dedicado al sector inmobiliario o un notario o registrador para saber si los problemas registrales de la vivienda tienen solución y qué tendrías que hacer para solucionarlo.
- Beneficio: La solución de estos problemas puede aumentar considerablemente el valor de la vivienda.
3. Propiedades para reformar
Las viviendas que necesitan reformas significativas son una de las oportunidades más comunes para el house flipping. Estos inmuebles suelen tener un precio menor porque pocos compradores están dispuestos a asumir el coste de la reforma y todos los problemas que implican.
- Tip: Lleva a reformistas a ver el inmueble previamente para que te digan el costo que tendrá la reforma y deja un margen de seguridad de entre el 10 y 20% para la reforma. Gasta sólo lo indispensable que va a valorar el comprador final.
4. Cambios de uso (de local comercial a vivienda)
En áreas urbanas, los locales comerciales que ya no son viables en situaciones poco concurridas a menudo se pueden convertir en vivienda. Los ayuntamientos suelen facilitar este cambio mediante licencias de cambios de uso, creando una excelente oportunidad de inversión.
- Tip: Infórmate sobre las normativas locales y asegúrate de que la ubicación sea atractiva para el uso residencial y poco o nada atractiva para uso comercial. Tendrás que contar con arquitecto para el proyecto de obra y realizar una reforma considerable (básicamente, tendrás que construir toda la vivienda desde cero, generalmente en un espacio diáfano).
- Beneficio: Un cambio de uso bien ejecutado puede duplicar el valor de un inmueble.
5. Segregar viviendas amplias
Cuanto más grande es una vivienda, más cara puede resultar para compradores regulares. Sin embargo, dividir propiedades muy grandes en unidades más pequeñas puede ser rentable y atractivo para nuevos tipos de compradores o arrendatarios. Hoy en día pocas personas quieren una vivienda de 200 o 300 metros cuadrados, la mayoría de personas quieren viviendas inferiores a 100m2.
- Tip: Trabaja con arquitectos y personas especializadas en segregaciones para asegurarte de que el proceso de segregación cumpla con las normativas locales y no te vayan a rechazar el proyecto.
- Beneficio: Dos o más unidades más pequeñas siempre pueden venderse por mayor valor que una sola unidad grande.
6. Contactar propietarios motivados
En muchas ocasiones, los propietarios que necesitan vender rápidamente están dispuestos a negociar precios más bajos. Esto puede incluir personas con problemas financieros, divorcios o herencias aún no resueltas.
- Tip: Colabora con agentes inmobiliarios especializados en inmuebles en situaciones especiales o utiliza portales inmobiliarios para identificar vendedores motivados. Llama y pregunta a todos los inmuebles que te interesen si estarían dispuestos a aceptar una rebaja importante del precio.
- Beneficio: Estas propiedades suelen ser negociables, ofreciendo rapidez en la compra para obtener grandes descuentos.
Cómo añadir valor a la propiedad
Comprar barato es solo el principio. Para maximizar tu ROI (Retorno de la inversión), es crucial aportar valor al inmueble antes de venderlo. Aquí tienes algunas formas efectivas:
- Reformas Modernas: Actualiza cocinas y baños, que son los espacios donde los compradores suelen enfocarse.
- Optimización Energética: Añade ventanas con sistema de doble cristal para incrementar el valor de la tasación bancaria.
- Decoración y Home Staging: Haz que la vivienda se vea más atractiva y funcional con pequeños detalles decorativos, especialmente la pintura juega un papel fundamental a la hora del valor percibido.
Conclusión
El house flipping puede ser una actividad increíblemente rentable, pero como todas las inversiones, requiere estrategia, paciencia y el conocimiento adecuado. Comprar propiedades problemáticas a buen precio, solucionar los problemas en el menor plazo de tiempo posible y saber vender son las claves para dominar este negocio.
Si estás listo para sumergirte en el mundo de las inversiones inmobiliarias, aplica las estrategias mencionadas aquí y conviértete en un maestro en encontrar oportunidades que otros pasan por alto. Y si quieres que nosotros hagamos todo el trabajo por ti, revisa nuestro servicio de personal shopper inmobiliario.