El método BRRRR parece sacado de una canción mediocre de rap, pero nada más lejos de la realidad.
En el sector inmobiliario este concepto se está poniendo muy de moda últimamente, pero realmente no tiene nada de nuevo ni es una fórmula mágica revolucionaria.
Este método tiene origen en Estados Unidos y actualmente se está expandiendo como la pólvora por otros países (aunque ya existía).
En este artículo vamos a ver qué es el método BRRRR, cómo funciona, un ejemplo práctico, cuáles son sus ventajas y desventajas, y alternativas al método BRRRR.
Qué es el método BRRRR y en qué consiste
El método BRRRR hace referencia a Compra, Reforma, Alquila, Refinancia y Repite, pero con sus siglas en inglés (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat)
La diferencia fundamental de este método con otros métodos de inversión inmobiliaria es que este se centra en invertir en inmuebles que están en mal estado de conservación.
El modelo consiste en comprar un inmueble deteriorado con un gran descuento (ya que está en malas condiciones), reformarlo y entonces sacarle mayor rentabilidad.
Veámoslo detalladamente:
¿Cómo funciona el método BRRRR?
Ya conocemos el concepto general, pero hablemos de cada parte del proceso y la mentalidad que hay detrás de este tipo de operaciones.
Comprar
Primero se debe encontrar una propiedad que, por una parte tenga mucho potencial por la zona en la que se encuentra, pero que por otra esté en un estado muy mejorable. Ya sea por cuestiones no visibles (sistema eléctrico, aislamiento acústico y térmico, etc.) o, especialmente, por el aspecto visible (paredes que necesiten una mano de pintura, baño o baños francamente feos, una cocina horrible, o incluso paredes que se puedan tirar para crear zonas amplias, o al contrario, que se puedan construir para crear otro baño o habitación). Una buena ubicación, pero una vivienda en la que no quisieras vivir en absoluto (por ahora).
Nosotros somos expertos en encontrar este tipo de oportunidades, al igual que en encontrar inmuebles con descuento respecto al precio medio de mercado, por eso somos personal shopper inmobiliarios.
Reformar
¡No hace falta que diga mucho! Aquí te vas a gastar un buen dinero en dejar la casa preciosa. ¿Sabes aquellos programas de televisión en los que contratan a una empresa para que les haga una reforma increíble a su casa? La adquieren hecha un desastre y la dejan como si fuera la casa de sus sueños. En eso consiste esta parte. Será probablemente la reforma más cara de tu vida, ¡pero por algo has comprado el inmueble tirado de precio!
Alquilar
Ahora que has convertido la vivienda en una casa de ensueño, es momento de alquilarla y empezar a facturar.
Refinanciar
Si compraste la vivienda por 100.000€ y tras la reforma pagas por una tasación y resulta que ahora vale 180.000€, podrías ir al banco para pedir una refinanciación con desembolso de efectivo, en la cual podrían darte 140.000€, con lo que pagarías la deuda anterior, pagarías la reforma y te quedaría dinero líquido como excedente.
Repetir
Con el dinero que has ganado de la operación, lo inviertes en otro inmueble y repites el proceso.
Ejemplo práctico del método BRRRR
Compras una casa adecuada para este método por valor de 120.000€.
Inviertes 25.000€ en la reforma.
La casa pasa a valer 215.000€ tras semejante reforma y cambio radical en su aspecto visible.
Alquilas la vivienda para tener ingresos.
Refinancias la vivienda.
Te dan el 80% del valor del inmueble (172.000€), con lo que pagas los 96.000€ que te prestaron para comprar la vivienda (el 80% de 120.000€), recuperas los 24.000€ de inversión propia y también los 25.000€ de la reforma.
Terminas con 172.000 – 96.000 = 76.000€, que, descontando la inversión propia y la reforma te quedan 76.000 – 24.000 – 25.000 = 27.000€ de beneficio de la operación.
Restando más o menos los 15.000-20.000€ de impuestos que has tenido que pagar, te has quedado con un poquito de beneficio neto y, además, has recuperado el ahorro con el que iniciaste en un primer momento este proceso BRRRR.
Con el dinero que previamente YA tenías y que ahora has recuperado, más los beneficios que has obtenido…
¡REPITES! Porque prácticamente te ha salido un inmueble «gratis«, ya que estás en términos de ahorros prácticamente en la misma situación que antes, pero ahora con un ingreso extra por el alquiler, con un inmueble de mucho mayor valor y, además, habiendo tenido beneficios netos.
¿Te imaginas comprar un piso y acabar meses después con la misma cantidad de dinero en el banco que la que tenías antes de comprarlo, con un ingreso recurrente y con ese mismo inmueble en la cartera valiendo mucho más de lo que pagaste?
Ventajas y desventajas del método BRRRR (pros y contras)
El método BRRRR permite escalar un portafolio inmobiliario rápidamente reinvirtiendo el capital tras cada refinanciación. Su principal ventaja es la maximización del capital, ya que tras la reforma y refinanciación se puede recuperar gran parte de la inversión inicial para repetir el proceso.
Además, genera flujo de caja positivo si el alquiler cubre la hipoteca (se debe buscar que así sea) y aumenta radicalmente el patrimonio al revalorizar la propiedad.
Sin embargo, también tiene riesgos. Requiere una alta liquidez inicial para comprar y reformar, y si la tasación tras la reforma no es la esperada, se puede recuperar menos dinero del previsto.
Y no solo eso, sino que los retrasos o sobrecostes en la reforma pueden afectar la rentabilidad, así como los impuestos, y si la hipoteca tras la refinanciación es demasiado alta, el flujo de caja puede volverse negativo. También depende del mercado, ya que una bajada de precios o tasas de interés elevadas pueden hacer que la refinanciación no sea viable.
BRRRR es un método potente que, usualmente, lo llevan a cabo inversores experimentados que buscan crecimiento acelerado, y en menor medida los inversores primerizos, aunque también les es posible, pero el método requiere una ejecución cuidadosa para reducir al mínimo los riesgos.
El desembolso inicial puede ser muy elevado para alguien que se esté introduciendo en este mundo de la inversión inmobiliaria, así que quizá sería mejor para este tipo de perfiles otro tipo de inversión en el sector un poco más tradicional.
En caso de no tener experiencia, lo mejor sería estar asesorado por alguien que sí la tenga.
Alternativas al método BRRRR
Una alternativa muy parecida a esta es, hacer todo el mismo proceso pero, en lugar de alquilar y refinanciar, vender el inmueble una vez terminada la reforma. Claro que teniendo en cuenta los impuestos que hay en España… difícilmente se obtendrán jugosos beneficios que hagan merecer la pena el riesgo. A menos que seas experimentado y sepas muy bien lo que haces, claro.
Lo que más hacemos en Puerta Firme es invertir en viviendas que están muy bien posicionadas pero que por X o Y podemos conseguirlas con suculentos descuentos (en buena medida por nuestra experiencia y contactos), hacemos una pequeña reforma para hacerla más atractiva, que apenas suele durar una semana, y finalmente, las destinamos a alquiler por habitaciones.
Es cierto que en verano suele aumentar la vacancia ya que siempre suele haber algún estudiante al que solo le interesa la temporada escolar, pero también es verdad que esos dos únicos meses de vacancia están más que cubiertos por el extra que hemos conseguido alquilando la vivienda por habitaciones.
Sí, requiere más trabajo y hay más rotación de inquilinos, es verdad, ¡pero merece la pena! Y no tiene tantos riesgos.
Si no, ¡siempre está la opción del alquiler tradicional! Menos trabajo, menos rentabilidad,
Si quieres leer otros artículos interesantes no hay otro lugar donde puedas invertir tu tiempo mejor que en nuestro blog inmobiliario. Es muy rentable pasar tiempo ahí.