Negociar una hipoteca con el banco puede parecer un desafío, especialmente si es la primera vez que lo haces. Sin embargo, dominar este proceso es clave para maximizar tus beneficios como inversor inmobiliario o futuro propietario en España. Con una buena estrategia, no solo podrás obtener mejores condiciones, sino también ahorrar miles de euros a largo plazo.
En este artículo, te enseñaremos cómo negociar con el banco de forma efectiva y conseguir una hipoteca que se adapte a tus necesidades.
Pasos para negociar una hipoteca con el banco
Ante todo, debes saber que tu actitud es muy importante durante las negociaciones. Sé firme en tus necesidades pero mantén un tono cordial y amigable. Recuerda que estás construyendo una relación a largo plazo con el banco, así que evita ser confrontativo o agresivo.
1. Prepárate con la información adecuada
El conocimiento es tu mejor aliado. Antes de siquiera hacer la primera llamada, asegúrate de tener los siguientes datos claros:
- Historial crediticio: Si el banco ve que tienes muchas deudas o, peor aún, que tienes deudas impagadas o has dejado de pagarle las deudas en el pasado a él, lo tienes crudo.
- Capacidad de pago: En general, el banco no te prestará dinero si tus cuotas mensuales de deudas superan el 35% de tu salario neto. Es decir, que si ganas 1.000€ al mes sólo podrá hacerte un préstamo cuyas cuotas mensuales sean de 350€/mes. Y si ya tienes otro préstamo anterior de 100€/mes, entonces sólo podrás tener un préstamo cuyas cuotas sean de 250€/mes.
2. Demuestra que eres un cliente solvente
Los bancos prefieren clientes confiables. Por eso, a los funcionarios y otros perfiles solventes les ponen una alfombra roja cuando los ven entrar. Necesitas demostrarle al banco que tus ingresos son estables, que tienes un bajo nivel de deudas y si es posible que ya tienes activos adicionales (como inmuebles libres de carga) que puedan servir de garantía.
- Vida laboral sólida: has trabajado de forma continua a lo largo de tu vida.
- Tienes ahorros: una persona con ahorros es considerada de una forma muy positiva por los bancos.
- Ahorras constantemente: Puedes demostrar tu capacidad de ahorro o tienes algún plan de ahorro o de pensiones contratado con ellos (aunque sea simplemente un plan de ahorro en una cuenta de depósito en el que ingreses 50€ al mes que sean reembolsables pero no los toques, eso ya les sirve para demostrar ante el departamento de riesgos que eres ahorrador).
Cuanto menor sea el riesgo percibido por el banco, mejores condiciones podrás negociar.
3. Utiliza las ofertas de otros bancos como aliadas
Ve a otros bancos y pide simulación de hipoteca también en ellos. Así, podrás tener argumentos sólidos que presentarle al banco: «En este otro sitio me han hecho esta oferta en firme, ¿la podríais superar?».
Si tienes un buen perfil y ellos están en un momento en el que quieren vender hipotecas para cumplir sus objetivos, seguro que pelean por ti.
4. Contrata a un intermediario hipotecario (broker financiero)
Un intermediario hipotecario puede ayudarte a encontrar las mejores ofertas y negociar con los bancos en tu nombre. Estos profesionales tienen experiencia en el sector y pueden identificar opciones que quizás no están fácilmente disponibles para los clientes individuales. En Puerta Firme tenemos colaboradores independientes que trabajan como broker hipotecario, si necesitas ayuda con esto, contacta con nosotros.
¿Qué cosas negociar en una hipoteca?
1. La tasa de interés
La tasa de interés es probablemente el aspecto más importante que debes negociar. Un interés más bajo puede ahorrarte una cantidad significativa de dinero durante toda la vida de tu préstamo.
Además, debes considerar si prefieres un tipo de interés fijo (para tener estabilidad y seguridad a largo plazo) o variable (que podría ser más baja al inicio pero es menos predecible).
En general, en Puerta Firme apostamos por tipos de interés fijo para las hipotecas. Al ser préstamos a muy largo plazo (25-35 años), te quedas con la tranquilidad de pagar siempre la misma cuota mensual y te garantizas la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria durante todos esos años de hipoteca. Además, si más adelante bajan los tipos de interés, siempre puedes subrogar tu hipoteca para conseguir un interés fijo más bajo.
2. Las comisiones adicionales
Muchos bancos aplican comisiones que puedes negociar o incluso eliminar por completo:
- Comisión de apertura: Algunas entidades cobran una tarifa inicial por otorgar el préstamo. Pregunta si ésta puede reducirse o eliminarse.
- Penalización por amortización anticipada: Si planeas pagar tu préstamo antes de tiempo, asegúrate de eliminar esta comisión tan molesta.
3. El valor máximo de financiamiento
La mayoría de los bancos ofrecen una financiación de hasta el 80% (a veces el 90%) del menor valor entre el valor de compra o el de tasación de la propiedad. Sin embargo, también puedes negociar un porcentaje mayor si necesitas cubrir más costos, aunque probablemente necesites aportar garantías adicionales o tener un perfil muy bueno.
En caso de que necesites más dinero, también podrías pedir un préstamo personal en otro banco diferente al mismo tiempo que te conceden la hipoteca, para así financiar ese porcentaje de dinero que no te presta el banco principal con dinero de otro banco a modo de préstamo personal. No puedes decirle a ninguno de los dos bancos que estás haciendo esta operación o podrían denegártela. Además, tienes que firmar la hipoteca en un plazo inferior a un mes desde que firmas el préstamo personal. De esta forma, tu deuda tampoco aparecerá en el registro de deudas nacional (CIRBE).
4. El plazo de amortización
El tiempo que tienes para pagar tu hipoteca también es un punto clave a negociar. Plazos más largos pueden significar pagos mensuales más bajos, mientras que plazos más cortos pueden reducir el interés total acumulado.
- Importante: Evalúa cuidadosamente cómo el plazo elegido afecta tu ratio de endeudamiento (recuerda que nunca puede pasar del 35% como dijimos anteriormente), especialmente en caso de que quieras conseguir más hipotecas en el futuro para nuevas inversiones.
5. Productos vinculados
Es común que los bancos impongan productos como seguros de vida o cuentas de ahorro asociadas al préstamo. Pero no siempre son obligatorios.
- Revisa cuánto aumentan el costo de tu hipoteca y negocia para minimizar este impacto.
- Muchos bancos exigen la contratación de seguros como condición para otorgar una hipoteca. Infórmate previamente sobre estos costos y evalúa si puedes conseguir mejores precios en el mercado.
Nota adicional: También es importante tener en cuenta que el mercado hipotecario está en constante cambio y las condiciones pueden variar dependiendo de la situación económica del país o incluso del banco específico al que estás solicitando la hipoteca. Por lo tanto, siempre es recomendable estar actualizado y comparar diferentes opciones antes de tomar una decisión final. ¡No tengas miedo de preguntar y negociar! Como dicen, «el que no llora no mama» 🙂 Y recuerda, si llegas a un acuerdo beneficioso para ambas partes, ¡todos ganan! Así que mantén una actitud positiva durante todo el proceso y confía en tus habilidades de negociación. ¡Puedes lograrlo!
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