Aunque de primeras pueda parecer arriesgado, comprar un piso con inquilinos puede ser una oportunidad muy jugosa para muchos inversores del mercado inmobiliario. Esta estrategia les permite generar ingresos desde el primer día e incluso reduce la inversión inicial necesaria para hacerse con la propiedad.
No obstante, no todo es tan bonito como parece, pues supone ciertos problemas y desafíos. Hay que tener en cuenta los aspectos financieros y legales que supone este trámite, dado que el hecho de que haya un inquilino en la vivienda puede suponer un problema a la hora de gestionar el inmueble, lo cuál requiere gran responsabilidad por parte de los inversores.
Tipos de problemas de comprar un piso con inquilino
Comprar un piso con inquilinos puede suponer una serie de problemas. Pero, ¿qué tipo de problemas?
Problemas legales
Si estás pensando en comprar un piso con inquilino, es muy importante que conozcas bien los aspectos legales que esto conlleva. Todo lo relacionado con este tipo de operaciones está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), donde se explican claramente los derechos y obligaciones tanto del propietario como del inquilino.
Conocer esta normativa antes de firmar la compra puede ahorrarte más de un dolor de cabeza, además de evitar retrasos en la entrega del inmueble.
Subrogación en el Contrato de Arrendamiento
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) estipula que, al comprar una vivienda alquilada, el nuevo propietario asume automáticamente los derechos y obligaciones del arrendador original.
Esto significa que deberás respetar los términos del contrato de alquiler vigente, haciéndote cargo del mismo hasta que finalice el plazo pactado. No podrás darlo por terminado de forma anticipada, salvo que acuerdes lo contrario con el inquilino.
Tus propias obligaciones
Cuando adquieras una vivienda alquilada, tendrás que asumir también tus propias obligaciones como nuevo arrendador. Por ejemplo, no podrás modificar las condiciones del contrato actual sin previo acuerdo con el inquilino, ni desalojar al inquilino de manera injustificada. Además, es fundamental que el inquilino esté informado en todo momento del cambio de propietario.
Deberás proporcionarle tus datos de contacto, ya que a partir de entonces serás su nuevo interlocutor legal y una vez se formalice la subrogación, serás responsable de la gestión del alquiler, lo que incluye verificar que los pagos del inquilino se realicen correctamente y dentro del plazo establecido.
Contratos de renta antigua
En algunos casos, el contrato de alquiler puede estar sujeto a normativas anteriores a la LAU vigente. Cuando esto ocurre, el inquilino puede tener derecho a prorrogar su contrato de manera indefinida, incluso hasta su fallecimiento. Aunque este tipo de situaciones no son muy comunes, pueden presentarse y tienen tanto pros como contras.
Por ejemplo, si tu objetivo es entrar a vivir lo antes posible o realizar otras acciones con el piso, desde luego, este tipo de inmuebles ¡no son los adecuados para ti! No obstante, si lo que buscas es recibir ingresos pasivos a largo plazo, podrías estar ante una muy buena oportunidad de inversión.
Problemas con el inquilino
En muchos casos, el principal inconveniente puede ser el propio inquilino, especialmente si se trata de una persona conflictiva que podría oponerse activamente a la operación. A continuación, repasamos algunas situaciones que pueden surgir al tratar con el arrendatario del inmueble que estás interesado en adquirir:
Derecho de tanteo
El derecho de tanteo es la preferencia que tiene el inquilino a la hora de adquirir el inmueble, es decir, si el antiguo propietario quiere vender su inmueble, primero debe comunicárselo formalmente al inquilino y darle la oportunidad de comprar el piso él primero a un precio favorable, si tras el plazo, el inquilino decide no ejercer su derecho de tanteo, el anterior propietario podrá venderte el piso en condiciones no más favorables que las que le ofreció al inquilino.
Impago de la renta
Si te toca un inquilino problemático corres el riesgo de que este juegue en tu contra, por ejemplo, podría darse el caso de que el inquilino se niegue a pagar las cuotas en cuanto tú te conviertas en el nuevo propietario, por desconfianza o por aprovechamiento. También está la posibilidad de que el arrendatario esté hasta arriba de deudas y el previo propietario no te lo haya comunicado antes de venderte el piso.
Oposición a visitas o venta
Cuando hay un inquilino, el proceso de visitar el inmueble para verificar su estado puede complicarse. La persona viviendo dentro podría poner obstáculos para permitir el acceso, e incluso, aunque ahora como nuevo propietario tengas derecho a vender la vivienda, el inquilino podría negarse a la entrada de técnicos, compradores, tasadores, entre otros.
Proceso de desalojo
El desalojo de un inquilino es un proceso delicado y complejo, que solo puede realizarse bajo ciertas condiciones establecidas por la ley. Es decir, el arrendatario debe haber cumplido alguna de las situaciones mencionadas anteriormente para que el desalojo sea legalmente posible. Si el inquilino no es problemático, el desalojo no podrá llevarse a cabo.
Por ello, es fundamental contar con un asesor legal antes de adquirir un piso con inquilino. Este profesional no solo te orientará durante todo el procedimiento judicial, sino que también se asegurará de que la documentación esté completa y en regla.
Problemas con el inmueble
Este tipo de problema puede ser uno de los más difíciles de afrontar, ya que si el inmueble presenta desperfectos, la inversión podría no ser tan rentable como esperabas, además las reparaciones necesarias pueden implicar un gasto considerable, lo que afectaría directamente al presupuesto inicial.
Por eso, antes de tomar la decisión de comprar un piso, es fundamental revisar con atención cada rincón de la vivienda para evitar sorpresas desagradables en el futuro.
- Poco mantenimiento por parte del inquilino: Puede darse el caso de que el inmueble presente desperfectos o carezca de una limpieza adecuada. Algunos inquilinos cuentan con dificultades para mantener el orden y la higiene, ya sea por falta de hábitos, conocimientos o recursos. Además, el mantenimiento de electrodomésticos, tuberías, grifos, entre otros elementos, también podría verse afectado.
- Defectos ocultos: A veces los pisos cuentan con daños que no son visibles a simple vista y una vez comprado el inmueble ya son muy complicados de solucionar, por ejemplo, filtraciones de agua o humedades detrás de muebles o falsos techos, instalaciones eléctricas o de fontanería mal hechas, grietas estructurales, etc.
En definitiva, alquilar o comprar un piso con inquilino puede presentar ciertos desafíos. No obstante, si prestas atención a los aspectos mencionados anteriormente y eres consciente de los posibles riesgos, podrías estar ante una excelente oportunidad de inversión.
Antes de cerrar la operación, te recomendamos hablar directamente con el inquilino para que podáis daros a conocer y así evitar conflictos en el futuro. Asimismo, es importante que realices una revisión exhaustiva del inmueble durante la visita, para identificar posibles desperfectos o confirmar que todo está en buen estado.
¡Mucho éxito en tu decisión!
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