¿Te has planteado invertir en el sector inmobiliario, y te cuestionas si deberías hacerlo como persona física o creando una sociedad de inversión inmobiliaria? Esta es una de las decisiones clave que los inversores inmobiliarios enfrentan cuando buscan maximizar su rentabilidad y minimizar riesgos. Ambas opciones ofrecen ventajas y desventajas, y la elección dependerá de factores como tu estrategia de inversión, objetivos financieros y situación fiscal.
En esta guía, exploraremos las principales diferencias entre invertir a través de una empresa y hacerlo como persona física en el mercado inmobiliario español. Al final, tendrás una visión más clara para decidir qué es lo mejor para ti.
¿Por qué crear una sociedad de inversión inmobiliaria?
Crear una empresa para invertir en inmuebles implica constituir una sociedad, generalmente una Sociedad Limitada (S.L.), cuyo objetivo principal será la compra, gestión, y/o alquiler de propiedades inmobiliarias.
Mientras que gestionar inversiones como persona física significa realizar estas actividades a título personal, operar a través de una empresa puede abrir nuevas posibilidades. ¿Pero realmente vale la pena? En el vídeo a continuación puedes ver algunas de los aspectos a considerar:
Ventajas de invertir a través de una empresa
1. Optimización fiscal
Una de las razones clave por las que muchos inversores optan por operar mediante una empresa es la posibilidad de optimizar impuestos. En España, las empresas tributan al 25% sobre sus beneficios netos (y puedes imputarle muchos más gastos que como persona física) a través del Impuesto de Sociedades, que es generalmente más bajo que las tasas progresivas de IRPF (que pueden alcanzar hasta el 49% en algunos casos).
- Ejemplo práctico: Si generas una ganancia neta de 70.000 € con propiedades alquiladas, como persona física podría colocarte en el tramo más alto del IRPF, pagando un alto porcentaje de impuestos. En cambio, pagando el 25% a través de tu empresa y pudiendo deducirte gran cantidad de gastos reducirías significativamente tu carga fiscal.
2. Separación de bienes y menor responsabilidad personal
Crear una empresa te permite mantener tus bienes personales separados de los de la empresa. Es otro ente diferente a ti. En el caso de deudas o problemas legales relacionados con las propiedades, la responsabilidad estará limitada al patrimonio de la propia sociedad, y no se extenderá a los bienes que tengas a título personal. Esto te protege como persona física frente a posibles riesgos financieros.
3. Acceso a financiamiento
Muchas veces, las empresas tienen una imagen más sólida frente a las entidades financieras. Esto puede facilitar acceder a diferentes tipos de créditos, ya que algunas líneas de crédito y subvenciones están diseñadas exclusivamente para empresas.
Por otro lado, será difícil que puedas conseguir hipotecas con un gran porcentaje de financiación (suelen ofrecer el 60% del precio de compra para empresas) o a largos plazos de devolución (normalmente solo dan a 8, 12 o 15 años).
4. Profesionalización de la inversión
Invertir a través de una empresa te impulsa a gestionar tus propiedades como un negocio. Esto incluye llevar contabilidad profesional, definir estrategias claras de ingresos y gastos, y operar con mayor disciplina. Todo ello potencialmente puede aumentar tu rendimiento al cambiar tu mentalidad.
5. Posibilidad de reinvertir ganancias con menor coste fiscal
A través de una empresa, puedes reinvertir las ganancias obtenidas en nuevas propiedades con menos carga impositiva, ya que no estás obligado a retirar todos los beneficios como dividendos. Esto fomenta el crecimiento sostenido y te permite pagar muy pocos impuestos o incluso no pagar nada si lo reinviertes todo y no generas beneficios.
Desventajas de invertir como empresa
Aunque las ventajas son interesantes, no todo es perfecto. Estas son algunas de las razones por las que algunos prefieren mantener la inversión como persona física:
1. Costes adicionales de constitución y gestión
Crear y mantener una empresa conlleva costes adicionales como gastos notariales, honorarios de asesores fiscales y contables, así como pago de tasas registrales. También necesitarás cumplir con declaraciones fiscales más complejas.
- Estimación: La constitución de una Sociedad Limitada puede costar entre 700€ y 2.000€, dependiendo de la asesoría utilizada.
2. Impuestos sobre dividendos
Aunque la tributación corporativa es más baja, cualquier beneficio que retires como dividendo estará sujeto a impuestos personales. Esto significa que puedes enfrentarte a una doble tributación (primero a nivel de empresa y luego como persona física).
3. Mayor burocracia
Administrar una empresa supone cumplir con requisitos legales y fiscales más estrictos. Debes llevar libros contables, presentar impuestos trimestrales y cumplir con registros laborales si tienes empleados.
4. Compromiso a largo plazo
Invertir a través de una empresa puede ser más adecuado para quienes tienen un plan a largo plazo y desean reinvertir continuamente. Si solo deseas comprar y alquilar una o dos propiedades, la complejidad adicional y los costes permanentes de la S.L. claramente no compensa.
Ventajas de invertir como persona física
Por otro lado, invertir como persona física puede ser una alternativa más simple y adecuada en ciertos escenarios:
- Menos trámites administrativos: Al no tener que constituir una sociedad, puedes empezar sin complicaciones.
- Flexibilidad en la gestión: Puedes gestionar propiedades con menos limitaciones legales y tributarias.
- Rentabilidad para inversiones pequeñas o intermedias: Si planeas adquirir una o dos propiedades de alquiler, la optimización fiscal de una empresa podría ser mínima.
- Hipotecas a largo plazo y gran porcentaje de financiación.
Crear una empresa para invertir en inmuebles es una decisión estratégica que puede aumentar tus ganancias a largo plazo, pero no es para todos. Analiza detalladamente tus objetivos y consulta con expertos fiscales o contables antes de dar el paso.
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