¿Cómo saber el valor catastral de un inmueble?

Cuando se trata de comprar, vender o incluso heredar o donar una vivienda, es fundamental conocer los aspectos básicos de la propiedad. Uno de los más importante —y a pesar de ello muchas veces pasado por alto— es el valor catastral. ¿Por qué? Porque es el utilizado por las administraciones públicas para el cálculo de los impuestos a pagar.

Si te estás preguntando qué es y cómo conocer el valor catastral de un inmueble, o por qué podría ser relevante para ti, estás en el lugar indicado, porque es exactamente lo que vas a ver aquí.

¿Qué es el valor catastral de un inmueble?

Empecemos entendiendo su definición. En esencia, el valor catastral es el valor monetario que la administración le asigna a un bien inmueble y se registra en el Catastro, un registro público dependiente de Hacienda. En él se describen y localizan todos los inmuebles, ya sean urbanos, rústicos o especiales (centrales nucleares, refinadoras de petróleo, etc.).

El registro en el Catastro es obligatorio y gratuito, y lo lleva a cabo la Dirección General del Catastro, la cual se coordina con el Registro de la Propiedad para contrastar la información y evitar inconsistencias. La DGC obtiene este valor a través de dos factores: el valor del suelo y el valor de la construcción material.

Cómo saber el valor catastral de un inmueble: todas las formas

Para consultar el valor catastral de un inmueble hay que ser o bien el propietario, o bien su representante o un autorizado (o quien acredite un interés legítimo y se lo concedan), y puede hacerlo de tres maneras:

• La más fácil, a través de la Sede Electrónica del Catastro, donde tras iniciar sesión puedes ir a «mi catastro» y solicitar la información catastral del inmueble.
• Puedes ir presencialmente a una de las Oficinas Territoriales del Catastro en tu provincia, recomendamos que pidiendo cita previa por medio de la Línea Directa del Catastro (902 37 36 35 – 913 87 45 50) y, importantísimo, llevando contigo la documentación que acredite tu titularidad sobre el inmueble. Lo mejor que puedes hacer es preguntar en esa misma llamada cuál es toda la documentación que tienes que llevar.
• Puedes ir también a los puntos de información catastral, generalmente dispuestos dentro de los ayuntamientos. Consulta aquí la ubicación de los puntos de información catastral.

Cómo calcular o estimar el valor catastral de la vivienda sin acceder al Registro Catastral

Acabamos de ver que no todos pueden acceder a esta información, ya que se considera información privada perteneciente al propietario del inmueble, pero aún así, hay maneras indirectas de deducir esta valiosa información. La más evidente es preguntándole al propietario, pero este podría estar equivocado o directamente podría ocultar el valor real, así que, ¿cómo estar seguro?

• Puedes consultar el último recibo del IBI del propietario, donde están indicados el valor del suelo y el valor de la construcción, la suma es el valor catastral total.
• En la declaración de la renta también debe estar.
• Calculándolo tú mismo a través de la cuantía pagada en concepto de IBI. Tendrías que saber tanto el IBI pagado como el impuesto en porcentaje que se aplica en el ayuntamiento donde está ubicado el inmueble. La fórmula sería: Cuantía Pagada por IBI / Impuesto en Porcentaje del IBI = Valor Catastral, por ejemplo 800€ / 0,5% = 160.000€ Valor Catastral.

Por qué es importante conocer el valor catastral, para qué sirve

Es de hecho muy importante, porque afecta a:

• Los impuestos que se pagarán sobre la vivienda:
  • IBI (o Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
  • ITP (o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
  • ISD (o Impuesto de Sucesiones y Donaciones).
  • IP (o Impuesto sobre el Patrimonio).
  • AJD (o Actos Jurídicos Documentados).
  • La plusvalía, el impuesto al aumento patrimonial.
• Puede influir en el precio de mercado, aunque nunca puede superarlo, ya que…
• Es un indicativo mínimo del valor declarado. Si vendes o compras por debajo de ese precio podría infundir sospechas a Hacienda y que te abran una investigación por posible fraude.
• Es necesario para procesos legales y administrativos, tales como compraventas, donaciones, herencias, divorcios… y para solicitar ayudas o subvenciones.

Para Hacienda, lo que pone en el Catastro es lo que vale tu vivienda, sin importar lo que hayas pagado por ella o el valor de tu hipoteca. Por eso, si la compra del inmueble ha sido inferior a ese precio, puede levantar sospechas y es probable que levantes una investigación para comprobar si se ha cometido un delito de fraude fiscal.

Qué modificaciones tengo que declarar en el Catastro

En el registro catastral hay información que puede cambiar con el tiempo, y si bien es cierto que no siempre es necesario comunicar esos cambios (ya que muchos de ellos se les facilitan al Registro de la Propiedad y esta entidad se los transmite al Catastro), hay otros que no necesariamente se le comunican al Registro de la Propiedad y, por tanto, es obligatorio comunicárselo a Hacienda por medio del Registro Catastral.

Es obligatorio notificar los siguientes cambios en la propiedad:

• Nuevas construcciones, ampliaciones, rehabilitaciones o reformas. Es obligatorio comunicarlo ya que el Catastro debe incluirlo en la descripción de la propiedad y, si procede, revalorizar el inmueble en consecuencia.
• Demoliciones o derribos. Importantísimo comunicarlo, en caso contrario en el Catastro podría figurar que hay una residencia en un lugar donde solo hay escombros. El valor catastral puede cambiar radicalmente en consecuencia.
• ¿Cambio de la propiedad? Si se comunica al Registro de la Propiedad, no es obligatorio.
• Cambios de uso. Si por ejemplo cambias una residencia a un local comercial o a oficinas, debes comunicarlo al Catastro.
• Segregaciones, agregaciones o agrupaciones de la propiedad. Si agregas, divides, segregas o agrupas inmuebles, debes comunicarlo, ya que cambia totalmente los planos de la propiedad e incluso su naturaleza misma.

Cómo modificar los datos de la información catastral

Si alguno de los datos anteriores se transmiten al Registro de la Propiedad se elimina la obligatoriedad de comunicárselo al Registro Catastral. No obstante, si esto no sucede, tendrá que hacerse a través de la Sede Electrónica del Catastro o yendo a las oficinas físicas.

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