Es normal (y positivo) plantearse esta pregunta, yo mismo me la planteé también en su momento y afortunadamente en el día de hoy tengo clara la respuesta.
Lo primero en lo que uno podría pensar sobre pagar al contado es que te ahorras pagar los intereses, además de los posibles gastos asociados a la propia formalización de la hipoteca, incluyendo el tiempo invertido y las gestiones que requiere. Obviamente esto verdad, es un argumento legítimo, no obstante, tan inmenso desembolso de dinero de una sola vez puede representarnos un riesgo mayor y pérdidas mayores de dinero de lo que supondría pagar los intereses de una hipoteca o una cuota hipotecaria.
La inmensa mayoría de profesionales del sector, incluidos nosotros, te vamos a recomendar que siempre elijas la hipoteca, pero este consejo no tiene sentido si no entiendes por qué te lo están diciendo. Es por ello que aquí vas a entender todos los pros, contras y riesgos de comprar un piso al contado o con hipoteca y luego ya tú llegarás a la conclusión que sea, pero lo mejor es que tengas toda la información y perspectivas diferentes.
Pros y Contras de elegir comprar con hipoteca
Importante, siempre lo digo, que haya más o menos pros y contras no significa que porque haya más signifique que es mejor o peor que lo otro. Hay que estudiar si la columna donde hay menos pros o contras tiene mayor peso que la otra a pesar de tener más en cantidad pero que quizá en la práctica en tu caso no te importen.
| A FAVOR (VENTAJAS) | EN CONTRA (DESVENTAJAS) |
| Se conserva liquidez. Permite conservar un buen colchón de ahorros para emergencias o inversiones. | Mayor coste total (presumiblemente, aunque no necesariamente). Se pagan intereses, comisiones y probablemente seguros adicionales, sí, pero si el tipo de interés es fijo al 2% p. ej. y la economía sufre un período inflacionario mayor al 2% anual, entonces sería el banco el que estaría perdiendo dinero y a ti te estaría saliendo mejor que gratis. |
| Oportunidad de inversión. El dinero no invertido en la compra puede destinarse a activos más rentables y diversificar. | Endeudamiento a largo plazo. Compromiso financiero por varios años o incluso décadas. |
| Acceso a una vivienda de mayor valor. Posibilita la compra de un inmueble mejor sin necesidad de disponer de todo el dinero de inmediato. | Riesgo de impago. Si tu situación económica cambia, podría volverse una carga difícil de sostener, aunque se supone que para eso tienes los ahorros que decidiste no desembolsar. Si el impago se sostiene durante el suficiente tiempo, podrían embargarte la vivienda. |
| Beneficios fiscales. Los intereses hipotecarios pueden deducirse en la declaración de impuestos. | Condiciones bancarias (interés variable). Pueden variar con el tiempo y que en periodos inflacionarios se vuelva insostenible. |
| Inflación. A largo plazo, la inflación reduce el peso real de la deuda. | Proceso burocrático y más lento. Requiere aprobación bancaria y trámites adicionales. |
| Diversificación del patrimonio. Evita concentrar todos los recursos en un solo activo (la vivienda). | |
| Opción de amortización anticipada. Si se desea en un momento dado, también se puede pagar el restante o parte de él antes de tiempo en el futuro, por lo que no se pierde totalmente la opción de «pagar al contado» |
Ventajas y desventajas de pagar al contado
| A FAVOR (VENTAJAS) | EN CONTRA (DESVENTAJAS) |
| Ahorro en intereses y gastos. No se pagan intereses bancarios ni gastos adicionales como seguros, reduciendo, presumiblemente (leer el primer «contra» de elegir hipoteca), el coste total de la vivienda. | Falta de liquidez. Se inmoviliza una gran cantidad de dinero en un solo activo. |
| Propiedad 100% libre de deudas. No hay riesgo de embargo por impago. | Pérdida de oportunidades de inversión. Ese capital podría destinarse a otras inversiones con mayor rentabilidad. |
| Proceso más rápido. Se evitan trámites bancarios y la compra es más ágil. Esto en principio debería ser irrelevante, porque el dinero del que estamos hablando merece la pena el tiempo que se pueda invertir de más. | Menos diversificación. Se concentra gran parte del patrimonio en un solo bien, en lugar de distribuirlo en distintos activos. |
| Menor estrés financiero. No hay preocupaciones sobre cuotas mensuales ni cambios en las tasas de interés. | Menor protección ante la inflación. Solo haría falta invertir el dinero restante o parte de él en otros activos que den una rentabilidad anual mayor al porcentaje de interés de la cuota hipotecaria, lo que es bastante fácil. |
Entonces, ¿compro el piso al contado o con hipoteca?
Partiendo de la base de que, primero que nada, la mejor opción es la que tú quieras (haz lo que quieras con tu dinero, para eso es tuyo), no podemos negar que financieramente hablando una opción es mejor que otra: la hipoteca.
Comprando con hipoteca mantienes liquidez y puedes aprovechar otras oportunidades de inversión simultáneamente que te generen más ingresos que lo que pagues de hipoteca, y puedes reservarte cierto capital para mantener un colchón que te dé tranquilidad.
Además, si consigues una hipoteca a tipo fijo y con intereses relativamente bajos, con el tiempo la inflación irá haciendo efecto y la deuda te supondrá cada vez un menor esfuerzo, ya que aún siendo la misma cuantía el valor de ese dinero será menor y previsiblemente tu sueldo se habrá ido adaptando a la inflación, por lo que en términos cuantitativos estarás cobrando más y en términos reales, pagando menos.
También puedes deducirte los intereses y, si es tu primera vivienda, también puedes deducirte otros impuestos, así que el efecto de los intereses no se notará tanto ya que en parte estarán cubierto por lo que te ahorres de impuestos.
Si inviertes todo tu dinero en la vivienda y más adelante necesitas efectivo para cualquier cosa, como una obra en esa misma vivienda, podrías caer en un bucle en el que no estés estresado por una hipoteca sino directamente por no tener dinero ahorrado y vivir prácticamente de mes en mes. Comprando con hipoteca puedes comprar otros activos que te den ingresos mensuales mayores a la hipoteca (como otra vivienda y alquilarla) y así diversificar tu patrimonio y minimizar riesgos.
Es bien sabido que los efectos del apalancamiento inmobiliario multiplican sobremanera la rentabilidad sobre el capital propio invertido, ya que estás usando el dinero de otro para ganar dinero tú, poniendo tú solo una parte del capital pero recibiendo el 100% de los beneficios del inmueble.
Excepciones: ¿cuándo pagar al contado puede ser mejor?
Naturalmente siempre hay excepciones, y estas pueden ser:
- Si los tipos de interés son tan absurdamente altos que anularían totalmente cualquier rentabilidad que pudieras tener en esa u otra inversión.
- Si no tienes ingresos estables pero sí gran cantidad de ahorros, el banco podría ofrecerte muy malas condiciones hipotecarias o ni siquiera concederte ningún tipo de financiación. En este caso lo mejor sería conseguir un ingreso estable primero y luego hipotecar con buenas condiciones, para lo que podrías 1 año en lograrlo, pero merecería la pena sabiendo que las hipotecas lo más probable es que serán a 20-30 años vista.
Si te interesan estos temas, te recomiendo que le eches un vistazo a nuestro blog de inversión inmobiliaria, donde aprenderás muchísimo sobre cómo sacarle la mayor rentabilidad posible a tu inversión. y si estás decidido a comprar, puedes considerar contactarnos, ya que somos personal shopper inmobiliario y nos especializamos en encontrar las mejores oportunidades de compra del mercado.