Hay que pensar bien esta decisión, porque adquirir una segunda vivienda puede representar una gran oportunidad de inversión u ocio o, por el contrario, convertirse en una carga financiera.
Ya sea para destinarla al alquiler, utilizarla como residencia vacacional o asegurar un patrimonio a futuro, es importantísimo analizar todos los factores antes de dar este paso.
En este artículo, primero vas a conocer su verdadera definición, después vas a ver los pros y contras de esta inversión y los diferentes usos que puede tener y luego factores y consejos prácticos que te van a ayudar a tomar la mejor decisión de acuerdo a tu situación personal.
¿Qué es una Segunda Vivienda?
Una segunda vivienda es cualquier propiedad adquirida además de la residencia habitual, ya sea como residencia vacacional, inversión o activo patrimonial.
A diferencia de la vivienda principal, tiene menos beneficios fiscales y en general peores condiciones hipotecarias, con menor financiación (generalmente, 70% en vez de 80%) y tipos de interés más altos, al representar mayor riesgo para los bancos (en caso de impago el propietario tiende a priorizar la hipoteca de su primera vivienda). Además, genera costes fijos como IBI, comunidad y mantenimiento, incluso si está vacía.
Sin embargo, puede ser rentable mediante alquiler, revalorización o alquiler vacacional. Aparenta más costes que beneficios, pero veámoslo en detalle.
Pros y Contras de comprar una Segunda Vivienda
| Pros (Ventajas y Posibles Usos) | Contras (Desventajas) |
|---|---|
| Inversión a largo plazo: Posible revalorización del inmueble con el tiempo. | Riesgo de okupación o robo: Las viviendas vacías son más atractivas para los okupas y ladrones por razones obvias. |
| Generación de ingresos: Puedes alquilarla (larga estancia, por temporada o turístico) mientras no la quieras utilizar. | Impuestos adicionales: Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), IRPF imputado, y en caso de alquiler, impuestos sobre los ingresos generados. |
| Uso personal: Para vacaciones o escapadas sin gastos adicionales de alojamiento (aunque piensa si simplemente pagar por un hotel de tanto en tanto te sale más barato que comprar una vivienda entera y afrontar todos sus gastos mensuales). | Mantenimiento constante: Gastos de comunidad, reparaciones, seguros, etc. |
| Diversificación patrimonial: Protege contra la inflación y crisis financieras. | Menos flexibilidad financiera: Puede limitar la capacidad de inversión o endeudamiento en otras compras. |
| Garantía de vivienda para el futuro: Puede usarse como residencia para la jubilación. | Posible dificultad para vender: Dependiendo del mercado inmobiliario local. |
| Posibilidad de herencia: Patrimonio para futuras generaciones. | Puede estar sin uso ni generando ingresos durante largos períodos, y necesitas hacerle mantenimientos periódicos aunque no la utilices (las cosas se desgastan igual). |
| Deducciones fiscales (en algunos casos): Beneficios fiscales sobre los ingresos que genere si se destina al alquiler de larga duración. | Ubicación fija: Si es para uso personal-vacacional, puede perder atractivo con el tiempo y que más adelante te apetezca ir a otros lugares. |
| Mayor carga de impuestos: Algunas comunidades autónomas aplican incluso más impuestos a segundas residencias. | |
| Regulación para alquiler vacacional: Restricciones en algunas ciudades o necesidad de solicitar una licencia turística. |
Pareciera que tenga más desventajas que ventajas, pero muchas de ellas también aplican a tu primera vivienda. En realidad, la mayoría son inherentes a la compra de cualquier propiedad, sin importar su uso.
Sin embargo, si la compras como inversión, podrías generar perfectamente unos 900 € mensuales de beneficio neto tras gastos e hipoteca. Y no, no necesitas comprar en una zona exclusiva ni invertir un riñón, un ojo y un pulmón para lograrlo.
¿Te imaginas tu vida con 900 € extra al mes sin apenas esfuerzo? ¿O cómo cambiaría tu jubilación con ese ingreso extra? ¿O lo que podría facilitarles la vida a tus herederos?
Esto es posible con el alquiler por habitaciones, una estrategia que además puedes delegar a una agencia para que gestione todo por ti a cambio de un porcentaje del alquiler, permitiéndote desentenderte por completo.
Y si quieres comprar tu segunda residencia en un lugar de playa, también puedes considerar el alquiler turístico y delegar la gestión a alguna empresa de la zona, para que no tengas que hacer nada, generes ciertos ingresos y tu vivienda esté siempre vigilada. Los días que quieras ir a pasar allí unas vacaciones simplemente tienes que decírselo a la empresa de gestión para que bloqueen que los turistas puedan reservar tu vivienda durante esos días y listo.
Factores a considerar antes de comprar
Uno no debe comprar a lo loco, ni siendo como inversión ni siendo para uso personal. Elegir bien la propiedad que se va a comprar te puede ahorrar miles de euros y horribles dolores de cabeza. Es por ello que es importante que tengas en cuenta ciertos factores que pueden, y deberían, influir en tu decisión y estrategia de compra.
1. Cúbrete las espaldas
Es recomendable que, incluso si la vivienda es para uso personal, tenga potencial de alquiler o reventa. Aunque personalmente recomiendo la calma que dan los ingresos pasivos, siempre es bueno poder contar con una posible reventa en caso de necesitar dinero líquido.
He conocido empresarios que, pese a años de éxito, acabaron en quiebra. Hoy les va bien con nuevos negocios, pero la vida es impredecible. Por eso, en Puerta Firme aconsejamos considerar estas opciones como un respaldo.
2. 📍 Ubicación (Obvio, ¿verdad? Pues no tanto)
Deberías no solo elegir una buena vivienda en sí, sino también una buena zona. Puede haber problemas cercanos, como barrios conflictivos, inundaciones frecuentes o humedad persistente. Si no conoces la zona, investígala antes.
Si todo está en orden, revisa la tendencia de precios y los alquileres preguntando en inmobiliarias o por internet. Una tendencia alcista y alquileres elevados suelen ser buena señal. Además, verifica la conectividad y la cercanía de servicios esenciales, ya que esto influye en la calidad de vida, los precios y puede ayudarte a negociar un mejor precio de compra en caso de que no tenga buena conexión.
3. Costes y gastos adicionales (de tiempo y dinero)
Al precio final de compra súmale aproximadamente el 10-12%, que se va en gastos e impuestos y no está sujeto a financiación.
También tendrás que asumir gastos recurrentes de seguros, suministros, comunidad, hipoteca y mantenimiento continuo de la propiedad.
Muchas gente que se compra una segunda vivienda para ir de vacaciones, tiene que pasar la mitad del tiempo que está de vacaciones allí centrado en arreglar cosas, limpiar y mantener la propiedad, en vez de disfrutar de sus vacaciones. Son cosas que debes tener muy en cuenta.
4. Financiación
Si compras como inversión, siempre financia.
El efecto del apalancamiento inmobiliario permite obtener rentabilidades extraordinarias, como demostramos en el artículo enlazado, donde alcanzamos un 44% de rentabilidad anual sobre el capital invertido. Financiar entre el 70% y el 100% te permite adquirir más propiedades con menos capital propio.
Si la compra es simplemente para uso personal, también recomendamos financiar (especialmente si tienes otras opciones donde invertir tu dinero y obtener un retorno mayor a los intereses que te cobra el banco). Así conservas un colchón de ahorros y accedes a mejores opciones que podrías pagar con tus ingresos futuros, sin descapitalizarte excesivamente en el presente.
Dicho esto, y lo digo genuinamente, considera también la opción de invertir en una vivienda rentable en lugar de comprar una segunda residencia. Lee esta guía y entenderás por qué: ¿Cómo vivir de rentas inmobiliarias?
5. Rodéate de expertos
Imagina que pudieras contratar a alguien que te hace ahorrar miles de euros, mucho tiempo y dolores de cabeza. ¿Lo harías? Nosotros sí, por eso lo recomendamos.
Esto no quiere decir que tengas que contratar a cada uno de los tipos de profesionales que hay en el proceso, pero si puedes contratar a uno solo que te vaya a ahorrar miles de euros, pues oye, ¿por qué no?
De hecho, nosotros que nos especializamos en la compra de viviendas como personal shopper inmobiliario, a fin de conseguir grandes descuentos en la compra de inmuebles y que estén en las mejores zonas. Puedes contratarnos a nosotros, puedes contratar a otro o puedes no contratar a nadie, pero considera la opción.
Requisitos para comprar una segunda residencia
Para que sea «segunda vivienda» tiene que haber una primera vivienda en propiedad.
Si quieres financiar, que es lo normal, entonces deberás demostrar ingresos y estabilidad laboral (ayuda mucho que seas fijo y que lleves más de 1 año en la empresa), y en términos generales deberás tener al menos el 30% del precio de la vivienda.
¡Acuérdate de que el 10% del precio final se va en gastos e impuestos y no se financia! Tendrás que tener esa cantidad ahorrada (incluida en el 30% dicho).
También serán necesarios estos documentos si son para vivienda de segunda mano:
- Cédula de Habitabilidad. Certifica si cumple con las condiciones mínimas para ser habitable.
- Nota simple. Certifica la identidad del propietario y si el inmueble tiene cargas.
- ITE (o Certificado de Inspección Técnica del Edificio). Certifica si el edificio está en buenas condiciones o tiene alguna deficiencia.
- Certificado de Eficiencia Energética. Certifica exclusiva y exhaustivamente la eficiencia energética del inmueble.
O estos si son de nueva construcción:
- Libro del edificio. Documentos que defines los aspectos físicos y técnicos de la vivienda.
- Certificado de final de obra. Certifica que la construcción se ha finalizado siguiendo los planes de obra de la licencia.
- Licencia de primera ocupación. Certifica que la normativa urbanística y ambiental se cumple y por tanto se puede proceder a ocupar la vivienda.
- Cédula de habitabilidad.
Todos te los debe facilitar el vendedor.
Consejos Prácticos
- Evalúa si puedes permitirte esta inversión. Lo dicho, mínimo el 30% ahorrado del precio de la vivienda y tener ingresos recurrentes y cierta estabilidad laboral.
- Busca las mejores opciones de financiamiento, ¡y no tengas miedo a negociarlas! Los bancos son negocios, y como tales están dispuestos a competir con los otros bancos para que sean ellos los que se lleven el cliente (tú).
- Investiga si tiene cargas o deudas pendientes que se le traspasen al comprador. Eso se ve en la nota simple. Normalmente, si vas a pedir hipoteca el banco se encarga de revisar esto bien.
- Revisa minuciosamente el estado de la propiedad. El sistema eléctrico (cuadro eléctrico, enchufes), la fontanería (grifos, olores, desagües), suelos, desniveles, manchas de humedad, grietas…
- ¡Elige bien la ubicación! No me voy a repetir, pero ya sabes que influye mucho en la calidad de vida y en el potencial de revenderla o alquilarla en un momento dado.
Si te interesa saber más sobre el sector inmobiliario, visita nuestro blog de inversión inmobiliaria.