El alquiler por habitaciones es cada vez más común en España y yo mismo tengo varios pisos alquilados así, por lo que conozco bien el tema y puedo aportar algo de luz al respecto de la fiscalidad.
Vamos a ver los principales aspectos sobre la fiscalidad de alquilar por habitaciones, los derechos y obligaciones de los propietarios y cómo puedes pagar los mínimos impuestos posibles pero siempre cumpliendo con la ley.
(Paréntesis): Si quieres aprender a invertir en inmuebles y recibir oportunidades de inversión en España, deja tu email aquí:
¿Cómo optimizar la fiscalidad de tu alquiler por habitaciones?
Existen estrategias para reducir la carga fiscal o maximizar los beneficios al alquilar una habitación de forma legal:
- Ten en cuenta todos los gastos asociados al alquiler y la vivienda y no te olvides de meterlos en la declaración de la renta (los intereses de la hipoteca, gastos de comunidad, suministros, seguro de hogar, etc.).
- Alquila las habitaciones como vivienda habitual siempre y cuando los inquilinos se vayan a quedar durante al menos 1 año.
Deducción fiscal por alquiler de habitación como vivienda habitual
Si alquilas las habitaciones como vivienda habitual (incluso utilizando el Código Civil en lugar de la LAU), podrías beneficiarte de una reducción de hasta el 50% en la base imponible de los ingresos obtenidos por dicho alquiler.
Sin embargo, este beneficio fiscal viene con ciertas condiciones y posibles riesgos. Hacienda podría solicitar documentación adicional o realizar requerimientos para verificar que las habitaciones realmente cumplen con los criterios de vivienda habitual.
Por ello, es fundamental mantener un contrato de arrendamiento claro y bien redactado donde se especifique una duración de al menos un año y que se diga que va a ser la vivienda habitual del inquilino (incluso se podrá empadronar allí si lo desea).
Por supuesto, conserva toda la documentación durante al menos 4 o 5 años desde que hagas la declaración de la Renta para estar preparado ante cualquier revisión de Hacienda.
Implicaciones fiscales para el propietario
Los ingresos obtenidos por alquilar habitaciones deben reflejarse en tu declaración de la Renta. Esto aplica incluso si sólo alquilas una habitación de tu propia vivienda habitual. Además, si lo haces puedes demostrar ante los bancos que tienes esos ingresos de alquileres con miras a obtener nuevas hipotecas para seguir hacer creciendo tu patrimonio inmobiliario.
¿Cómo se declaran los ingresos por alquiler?
Los ingresos generados se consideran rendimientos de capital inmobiliario en la declaración de la Renta. Para calcular la cantidad sujeta a tributación, tienes que sumar todos los ingresos anuales y ponerlos en la casilla correspondiente, y luego añadir también los gastos deducibles asociados con el alquiler:
- Gastos de comunidad.
- Suministros (agua, gas, electricidad, etc.).
- Seguro de hogar.
- Intereses de hipoteca, si aplica.
Es importante tener claro que solo puedes deducir estos gastos en proporción a la superficie alquilada y al tiempo que estuvo alquilada.
IVA y alquiler por habitaciones
En general, el alquiler de habitaciones para vivienda habitual está exento de IVA. Pero si ofreces servicios adicionales como limpieza, comida o lavandería, podrías estar sujeto a declarar estas actividades con IVA, ya que se considerarían servicios hoteleros. Por tanto, si eres un simple particular, lo mejor es no ofrecer este tipo de servicios para ahorrarte problemas tanto legales como de tributación.
Consejos para tributar bien
- Elabora contratos claros: Es fundamental que los contratos de alquiler de las habitaciones especifiquen las condiciones de uso, la duración y el importe mensual.
- Documenta ingresos y gastos: Mantén un registro detallado de todos los pagos recibidos y los gastos asociados, ya que serán necesarios para calcular tu declaración de la renta. Además, deberías guardar todas las facturas que quieras desgravarte relacionadas con el piso durante al menos 4 años, que es el periodo en el que Hacienda te puede hacer una inspección.
- Consulta a un asesor fiscal: Si tienes dudas sobre cómo cumplir con tus obligaciones fiscales, siempre es recomendable acudir a un profesional que las resuelva y poder dormir tranquilo.
¿Es rentable el alquiler por habitaciones desde el punto de vista fiscal?
La respuesta dependerá de tu situación financiera, el número de habitaciones alquiladas y los ingresos generados. Pero en general sí. Sobre todo si te aplicas la deducción por vivienda habitual de la que hablábamos al principio claro que va a ser rentable.
Asegurarte de cumplir con la normativa al tiempo que optimizas tu fiscalidad para pagar lo mínimo posible no solo evitará problemas legales, sino que mejorará tus resultados económicos y la rentabilidad de tu inversión.
En caso de que quieras adquirir una vivienda para alquilar por habitaciones mira nuestro servicio de personal shopper inmobiliario.
Inquilinos que subarriendan
Si eres inquilino y decides subarrendar una o más habitaciones de la vivienda donde resides, debes saber que también tienes obligaciones fiscales.
El subarrendamiento siempre debe estar permitido en el contrato original firmado con el propietario y como norma general no podrá superar el alquiler que tú pagas al propietario. En caso contrario, es ilegal. A no ser que hagas rent 2 rent y lo enfoques como un servicio que tú le das al propietario, en cuyo caso necesitarás darte de alta como autónomo o empresa.
En el caso de un subarrendamiento normal, los ingresos obtenidos estarán sujetos también a tributación como rendimientos de capital inmobiliario.
Y por supuesto, conserva toda la documentación durante 4 o 5 años de cara a posibles inspecciones de Hacienda, igual que decíamos para el caso de los propietarios que alquilan su vivienda por habitaciones.