Hay estrategias que te permiten empezar a invertir en inmuebles con poco dinero, aprovechando los recursos que ya tienes al alcance de tus manos y que ni siquiera habías considerado.
Eso sí, al no tener un presupuesto elevado, tendrás que dedicar más tiempo por tu parte o utilizar estrategias más creativas que simplemente ir a Idealista y comprar el primer piso que te llame la atención.
Estrategias para invertir en inmuebles con poco dinero
1. Financiación bancaria
Una de las formas más comunes para entrar al mercado inmobiliario es utilizando la financiación de los bancos. Esto significa que puedes pedir un préstamo hipotecario con un porcentaje inicial relativamente bajo (normalmente, el 20% de la propiedad + gastos).
Por ejemplo, si encuentras un inmueble que quieras comprar por 100.000€, necesitarías 20.000€ como entrada inicial y unos 8.000-10.000€ para los gastos e impuestos iniciales, y el banco financiaría el resto. Este método te permite acceder a propiedades que te serían imposibles de pagar en efectivo. Además, si has comprado bien, podrías alquilar esa propiedad y cubrir todos tus cuotas hipotecarias con el ingreso generado además de generar un excedente mensual para ti.
Pero el truco viene aquí. Hay personas que lo que hacen es pedir la hipoteca para ese inmueble de 100.000€, con lo cual reciben 80.000€ (el 80% que suelen financiar los bancos), y el dinero restante para pagar la entrada (pongamos 30.000€) lo obtienen de un préstamo personal que solicitan en otro banco diferente.
Así, si lo haces siguiendo los tiempos adecuados, ninguno de los dos bancos sabrá que estás pidiendo otro crédito y podrán darte acceso a todo el dinero sin dificultad.
2. Financiación del dueño
Hay casos en los que podrás conseguir financiación del dueño para comprar un inmueble. Es decir, que tú compras el activo y lo escrituras a tu nombre, pero acuerdas con el dueño hacer unos pagos mensuales durante X años.
Generalmente, vas a tener que comprar a un precio algo superior al precio de mercado, y los pagos mensuales van a tener que ser elevados y un préstamo a pocos años (quizás 10, 12 o 15 años) para que al dueño le compense hacer algo así.
Pero si alquilas el piso por habitaciones o en turístico quizás la cuota que tengas que pagar sea igual a los ingresos que generes con el inmueble.
También es probable que tengas que ofrecerle al dueño un cierto pago inicial, pero todo es negociable, así que juega bien tus cartas.
Y para encontrar una oportunidad así tendrás que pedirlo miles de veces a muchísimos propietarios, ya que la mayoría no va a querer. Pero si insistes, al final alguien con problemas para vender su vivienda accederá. Por ejemplo, alguien que quiera venderla más cara que su precio de mercado real o quien tenga un cuarto o quinto sin ascensor o un piso a reformar.
3. Encuentra inversores privados
Otra estrategia brillante es trabajar con inversores privados. Si bien puede sonar complicado al principio, conseguir apoyo financiero de inversores interesados en proyectos rentables es más fácil de lo que imaginas.
- TRUCO:
Publica un anuncio falso en plataformas como Idealista, donde ofrezcas un inmueble «para inversionistas». Cuando los interesados te contacten, explica que esa propiedad ya fue vendida, pero que puedes ofrecerles participar en nuevos proyectos.
Este método te permite conseguir el contacto de personas dispuestas a invertir y que podrían estar interesadas en financiar tus futuros negocios, obteniendo un porcentaje de las ganancias.
4. Alquiler con Opción a Compra (AOC)
El alquiler con opción a compra es otra posibilidad interesante. En este modelo, acuerdas con el propietario alquilar la propiedad durante un período de tiempo, con la opción de comprarla al final. Durante ese plazo, puedes generar ingresos alquilándola a terceros o revalorizándola con reformas.
Además, puedes pactar descontar el alquiler que estás pagando del precio de compra final. De esta forma, cuando quieras ejercitar tu derecho de compra, ya habrás pagado un porcentaje de la vivienda a través del alquiler previo, con lo cual el banco podrá prestarte el 80% del valor del inmueble y tú no necesitarás poner más dinero.
Este método es ideal si no tienes dinero para comprar desde el principio, pero quieres asegurarte de adquirir el inmueble eventualmente. Los acuerdos de alquiler con opción a compra ofrecen mucha flexibilidad para entrar al mercado.
5. Subastas judiciales
Las subastas judiciales son una excelente manera de adquirir inmuebles a precios mucho más bajos que el mercado. En el portal de subastas judiciales de España del BOE, puedes encontrar oportunidades increíbles. Aunque este método requiere bastante estudio y conocimiento de las leyes inmobiliarias, aparecen buenas oportunidades para quienes están dispuestos a investigarlas.
Se pueden obtener descuentos del 25% o 30% sobre el valor real de mercado, y si tienes poco dinero puedes comenzar comprando plazas de garaje o trasteros para luego revenderlas y obtener un beneficio.
6. Compra inmuebles baratos
Si el precio de las viviendas te parece demasiado alto, puedes empezar tu andadura en el mundo inmobiliario comprando:
- Garajes o trasteros.
- Locales comerciales pequeños.
- Viviendas en pueblos más económicos.
Estas propiedades muchas veces tienen una alta rentabilidad en relación con su bajo precio de compra. Además, suelen tener menor demanda de compra, lo que las convierte en una alternativa accesible para nuevos inversores ya que podrás hacer ofertas más agresivas.
6. Invierte en REITs
Si prefieres no lidiar con la compra directa, los Fondos de Inversión en Bienes Raíces (REITs) son una opción simple y efectiva. Estos fondos invierten en inmuebles y distribuyen las ganancias entre los accionistas. Básicamente, compras acciones de un fondo en lugar de una propiedad física, permitiéndote entrar al sector inmobiliario con una inversión mínima.
Si necesitas ayuda y una guía con la inversión inmobiliaria, también puedes contactarnos para que nosotros hagamos el trabajo por ti (tenemos personal shopper inmobiliario en varias ciudades de España).