Si acabas de empezar en el mundo de la inversión inmobiliaria y nunca antes has alquilado una propiedad, seguramente estés ahora con muchas preguntas, y si por el contrario ya tienes experiencia, haces muy bien en informarte sobre los aspectos básicos para cerciorarte de que lo estás haciendo bien.
Para eso estamos en Puerta Firme, para resolver todas tus dudas. Aquí vas a aprender no solo los requisitos que buscas, sino que también, con ellos, vas a aprender a cómo reducir los riesgos de que los inquilinos te denuncien por no haberlos tenido y de que te lleguen posibles multas de hasta 6.000 € por no tenerlo todo en orden.
¡Toma nota! Que esto te puede ahorrar miles de euros en multas.
Requisitos para alquilar un piso como propietario (qué se necesita)
1. Documentación de la Propiedad
No tener alguno de estos puede acabar en sanciones administrativas (multas). Todas deben mostrarse al interesado, ya que se supone que influyen en su decisión final.
- Escritura de propiedad. Este documento te acredita como dueño. No obstante, existen personas que, si el propietario lo permite, pueden alquilar su propiedad aún sin ser el propietario, en ese caso debería mostrar el documento firmado por el propietario que le autorice a alquilarlo.
- Certificado de eficiencia energética. Desde 2013 mostrar el certificado energético es obligatorio y no hacerlo puede suponer multas de entre 300 y 6.000 euros. Es un documento que acredita el consumo energético de la vivienda y sus emisiones CO2, y en relación a esto le da una puntuación desde la G hasta la A, siendo la A lo mejor y la G lo peor.
- Cédula de habitabilidad. Certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos legales para ser habitada.
- Facturas de suministros. Deben estar contratados y pagados, las facturas pueden influir en la decisión del interesado y no puede haber pagos atrasados que puedan recaer sobre el inquilino.
2. Contrato de Alquiler
No puede contradecir la ley. Si lo hace, no te van a meter en la cárcel, calma, pero esa cláusula se consideraría nula (como si no existiese). Un contrato no puede ir en contra de la ley, ya que está por encima de cualquier contrato privado.
La estructura general es: Título, Datos de las Partes, Objeto del Contrato, Cláusulas, Firmas y Anexos.
Cada una de esas partes a excepción del título y las firmas debe escribirse como tal, es decir, indicando su respectivo nombre («Datos de las Partes», «Objeto del Contrato», «Cláusulas» y «Anexos»).
Te desgloso la estructura:
- Encabezado: Título del contrato.
- Datos de las partes: Propietario e inquilino (nombre, DNI, domicilio).
- Identificación del inmueble: Dirección, número catastral, estado de la vivienda.
- Objeto del contrato: Uso exclusivo como vivienda, anexos incluidos.
- Duración: Inicio, fin y condiciones de prórroga.
- Precio y pago: Cantidad, fecha y método de pago, revisión del alquiler.
- Fianza y garantías: Depósito, aval bancario o seguro de impago.
- Gastos y suministros: Quién paga comunidad, luz, agua, gas, internet, IBI.
- Obligaciones del propietario: Entregar en buen estado, reparaciones estructurales, privacidad del inquilino.
- Obligaciones del inquilino: Pago puntual, mantenimiento, no subarrendar ni modificar sin permiso.
- Reparaciones: Propietario (estructurales), inquilino (menores).
- Resolución: Impago, daños, incumplimientos y notificación previa.
- Firma: Lugar, fecha, firmas de propietario, inquilino (y opcionalmente testigos opcional).
- 📌 Anexos: Inventario con fotos, certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad, normas de convivencia…
Por su parte, el Inquilino…
Tiene que mostrar su DNI, Pasaporte o NIE, y opcionalmente debe pagar un mes en concepto de fianza, el cual el propietario está obligado a devolver finalizado el alquiler si el inquilino no ha causado ningún desperfecto que justifique no devolverla parcial o totalmente.
Aún así, el propietario puede pedir más garantías, como 2 meses de fianza en lugar de 1, superar el filtro de un seguro de impago, un avalista, etc.
Recomendaciones (no son requisitos obligatorios, pero es fundamental)
✅ Verifica la solvencia del candidato a inquilino
- Pide ver la nómina, el contrato de trabajo e incluso la declaración de impuestos. No pienses que vas a parecer un entrometido, es muy normal hacer esto y muy recomendable, además de que es perfectamente legal pedir esa información y no hay ningún problema con ello.
- Pide un avalista en caso de que el inquilino no ofrezca suficientes garantías personales (opcional pero recomendable).
🏠 Seguro de impagos
Aunque no es obligatorio, se recomienda contratar un seguro que cubra impagos y desperfectos.
Sí, no ganas tanto dinero, ¿pero y la tranquilidad que da?
ADEMÁS. Haz muy bien el inventario de los muebles y enseres que se le facilite al inquilino, hazle foto a todo y añádelo al contrato como anexo de inventario.
La aseguradora lo valorará mucho y a ti te protege aún más.
¡Asegúrate de que todas las páginas del contrato se firman! Incluidas las del anexo, por delante y por detrás (excepto las vacías).
🧐 FILTRA BIEN, POR FAVOR
No te conformes con el primero que parezca interesado.
Si tienes dudas, puedes pedirle el número de su casero anterior y llamarle (considera la posibilidad de que en realidad sea un amigo suyo compinchado, es el momento de ser un poco paranoico y tratar de elegir bien al inquilino).
🚫💵 Evita cobros en efectivo
En otros contextos están perfectos. En este, no.
Es mejor que los pagos sean demostrables vía documentación bancaria y que ese sea el único método de pago aceptado para evitar disgustos y sorpresas.
Imagina que habéis acordado que el método sea por transferencia pero que el inquilino de repente te dice que no, que YA ha pagado en efectivo, pero en realidad no lo ha hecho. Juega seguro. No necesitas correr el riesgo.
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