Aunque pueda parecer un tema controvertido, comprar un piso con okupas presenta tanto problemas como oportunidades. Esto se trata de una inversión de riesgo que sólo es recomendable para los inversores que no le tengan miedo a nada. En este artículo, veremos todo lo relacionado con la compra de un piso con okupas en España.
En España, la okupación se ha convertido en un fenómeno cada vez más común, sobre todo en áreas metropolitanas donde se concentra la mayor demanda de vivienda. Según estadísticas recientes, decenas de miles de inmuebles en el país están okupados, y esta cifra sigue en aumento. Esto se da aún más en las regiones que más favorecen la okupación ilegal de viviendas como puede ser por ejemplo Cataluña.
¿Es rentable comprar pisos okupados?
La compra de viviendas okupadas puede llegar a ser una inversión MUY rentable (he visto casos donde han obtenido un 50% de beneficio neto en menos de 1 año). Pero no es para todo el mundo, porque también puede salir todo mal.
Debes estar preparado para sortear los numerosos retos que presenta el proceso. Desde encontrar el piso adecuado, la negociación correcta con todas las partes involucradas, tener claro los procedimientos judiciales a seguir (en caso de necesitarlos), etc. La clave es actuar con mucha mano izquierda y con un profundo conocimiento de los riesgos a los que te enfrentas.
Pero sin duda, con el asesoramiento adecuado o la experiencia suficiente, estas propiedades pueden convertirse en oportunidades realmente buenas para los inversores inmobiliarios.
¿Cómo comprar un piso con okupas?
Paso 1. Encontrar las verdaderas oportunidades
No todas las viviendas okupadas van a ser rentables. De hecho, muchos anuncios tienen el precio bastante inflado y hay que saber elegir la propiedad adecuada, tener claro cuánto es lo máximo que puedes ofrecer y hacer ofertas a la baja antes de decidirte por una.
Para ello, necesitas calcular el precio de reforma integral de la vivienda, estimar cuánto tiempo vas a tardar en echar a los okupas por la vía legal, hablar con los okupas para ver si estarán dispuestos a llegar a algún acuerdo económico para salir del piso (aunque nunca te fíes completamente de ellos y no cuentes con que van a cumplir sus promesas).
📌 Consejo extra: si piensas que como máximo vas a tardar 12 meses en echar a los okupas, contabiliza ese tiempo como si estuvieras cobrando un alquiler a precio de mercado y descuéntalo también del precio. Si por ejemplo esa propiedad se alquila a 500€ al mes y piensas que como máximo vas a tardar 12 meses en echar a los okupas, descuenta 6.000€ extras de tu precio máximo de compra del inmueble.
Además, entérate de si existen deudas asociadas a la propiedad, cuántos okupas viven ahí, y toda la información posible. Cada detalle es importante y puede ayudarte a valorar mejor el inmueble. Cuando tengas toda la información necesaria, añádele el porcentaje de beneficio neto que quieras tener y habrás llegado a tu precio máximo de compra.
Una vez hayas valorado tu inmueble teniendo en cuenta todos los factores anteriores, te tocará pasar al siguiente paso:
Paso 2. Negociar un precio justo
Ya tendrás establecido tu precio máximo de compra, pues ahora haz una oferta MENOR a tu precio máximo. Si te la aceptan, te llevarás una rentabilidad extra con la que no contabas en tus cálculos, y si te rechazan la oferta aún tendrás algo de margen para negociar.
Paso 3. Gestionar el desalojo
Una vez que la vivienda esté a tu nombre, deberás iniciar el procedimiento judicial para desalojar a los okupas, a menos que llegues a un acuerdo privado con ellos para su desalojo voluntario. En España, el proceso puede durar meses (o incluso años), dependiendo de las circunstancias específicas. Si necesitas ayuda con este paso, hemos escrito un artículo al respecto: cómo desalojar okupas.
Paso 4. reformar (si quieres) y rentabilizar
Una vez ya tienes la posesión de la vivienda y la has protegido adecuadamente para que no vuelvan a entrar más okupas (te recomendamos leer nuestro artículo sobre cómo evitar okupas), puedes decidir si reformarla o no. Si la vas a reformar que sea sólo porque vas a poder sacarle así mayor rentabilidad. Pero a veces, si simplemente la vendes ya le sacarás todo el jugo posible a la operación.
Si, por ejemplo, vendiendo el piso sin reformar puedes obtener 100.000€, y para venderlo en 120.000€ necesitas invertir 20.000€ o 30.000€ en reformas, entonces mejor véndelo por 100.000€ y no te compliques más. Pero si invirtiendo 20.000€ en reformar la vivienda puedes luego venderla por 140.000€, entonces sí te puede merecer la pena hacer ese último esfuerzo.
Una vez finalizado todo el proceso, puedes optar incluso por alquilar la vivienda y obtener una rentabilidad anual muy superior a la media del mercado.
¿Dónde comprar viviendas con okupas?
La mayoría de las viviendas okupadas que están a la venta pertenecen a:
- Entidades Bancarias: Pisos adquiridos por los bancos tras ejecuciones hipotecarias (tras una subasta judicial) y que han sido ocupados ilegalmente tras el lanzamiento del antiguo propietario.
- Los mal llamados «fondos buitre»: Fondos de inversión inmobiliaria que poseen múltiples propiedades y no siempre pueden darles el seguimiento adecuado.
- Pequeños Propietarios: Particulares que perdieron su segunda o tercera vivienda porque alguna mafia se la okupó ilegalmente y no pueden acceder a ella durante años, debido a los interminables procesos judiciales.
Este tipo de propiedades puede encontrarse frecuentemente en plataformas como Idealista o Fotocasa, con descuentos sustanciales debido a la situación posesoria del inmueble. Normalmente, en este tipo de anuncios ponen frases como «inmueble no visitable», «solo para inversores», «inmueble ocupado ilegalmente», «vivienda con okupas», etc.
Pros y contras de este tipo de inversión
Ventajas
- Precio Inferior
Las viviendas okupadas suelen venderse por debajo de su valor de mercado, ofreciendo un atractivo descuento a los inversores. Este es realmente el único motivo por el que alguien se interesaría en comprar una vivienda sin ni siquiera poder verla y aceptando además todos los problemas que conlleva el desalojo de los okupas. Si el precio es bueno, se puede hacer un buen negocio y resolverle el problema a otra persona.
Hace unos años los descuentos eran muy altos y se podía comprar muy buenas oportunidades, pero hoy en día hay que buscar bien y dedicar tiempo, porque algunos bancos o fondos ofrecen muy poco descuento y no merece la pena comprar cualquier cosa.
✅ Si quieres encontrar una oportunidad realmente buena con un descuento sustancial en el precio de compra, revisa nuestro servicio de personal shopper inmobiliario. Ya hemos ayudado a varios clientes a comprar pisos okupados con mucho éxito.
- Oportunidades de Revalorización
Reformar la vivienda tras recuperar la posesión y venderla (o alquilarla) puede resultar en mayores márgenes de ganancia que si la vendes al momento siguiente de desalojar al okupa.
Al comprar el inmueble siempre hay que tener en cuenta que el piso probablemente va a estar destrozado. Si no lo está, eso que te llevas. Pero la costumbre de los okupas (salvo excepciones) es dejar las viviendas hechas un desastre.
- Disponibilidad en Zonas Clave
Acceder a propiedades ocupadas en áreas donde el inventario disponible de viviendas es limitado puede ser muy buena opción, ya que podrás disponer de un inmueble en una zona cara a un precio mucho más competitivo.
Desventajas y Riesgos
- Complejidad Legal
El proceso para desalojar a un okupa puede ser largo, complicado y caro. En España, por desgracia (o por suerte para algunos inversores) los okupas tienen demasiados derechos y los propietarios enfrentan un escenario legal complejo. A veces, lo mejor es intentar negociar con ellos para que se vayan lo antes posible, dado que la vía judicial puede durar años. Aquí te dejamos un artículo donde explicamos cómo desalojar a los okupas de la forma más rápida posible.
- Costes Adicionales
Además de los gastos legales, puede haber altos costes relacionados con la restauración de la propiedad debido a los daños causados durante la ocupación como comentábamos anteriormente.
- Riesgo de Conflictos
Interactuar con okupas o lidiar con la resistencia al desalojo puede ser una experiencia desafiante y, en ocasiones, peligrosa. Conocemos a un inversor que intentando echar a unos okupas, éstos le llegaron a amenazar de muerte como siguiera intentándolo. Nos enfrentamos muchas veces a la peor chusma de la sociedad. Aunque por suerte no siempre es así.