¿Cómo es el proceso de compra de una vivienda?

Comprar una vivienda es probablemente una de las decisiones más importantes que puedes tomar en tu vida. Es un proceso emocionante, sí, pero también lleno de trámites, números y, lo que más ilusiona: ¡dolores de cabeza! 😀

¿Por dónde empiezo, y después por dónde sigo? ¿Cómo sé que no estoy pagando de más? ¿Y si estoy dejando pasar una oportunidad mejor sin darme cuenta?

Si alguna vez te has hecho estas preguntas, amigo mío, no eres ni el primero ni el último, yo también he pasado por ellas, y estás en el lugar indicado si quieres saber responderlas.

En este artículo verás el paso a paso de cómo es el proceso de compra de una vivienda, desde la planificación inicial hasta la última firma. Y lo más importante: verás cómo evitar errores costosos y tomar decisiones inteligentes para que tu compra sea todo un éxito.

Cómo es el Proceso de Compra de una Vivienda

En resumen, esto es lo que tendrás que hacer paso por paso:

1. Prepárate a nivel mental y establece tu base económica para afrontar todo el proceso.
2. Busca la vivienda ideal y revísala bien.
3. Negocia el precio de compra.
4. Firma el contrato de arras.
5. Busca hipoteca y negocia las mejores condiciones.
6. Firma ante notario e inscripción en el Registro de Propiedad. Es el día de la transacción oficial entre comprador y vendedor.
7. Pago de impuestos. Se encargará tu gestoría (si la contratas).

Normalmente, en completar todos los pasos vas a tardar una media de 3 a 4 meses.

Paso 1: Prepárate. Sí, prepárate.

El proceso de compra de una vivienda comienza incluso antes de empezar a buscar un inmueble., te interesará primero cumplir cierto requisito: poder comprar una vivienda.

¡No te alarmes! Tampoco pienses que necesitas 80.000€ en tu cuenta bancaria y que si no los tienes debes ir olvidándote de seguir en este maravilloso camino.

Tal como están las cosas, a veces cuesta imaginar que uno pueda comprar una vivienda, especialmente si se trata de comprar la primera vivienda, pero nada más lejos de la realidad.

Yo mismo, con 26 años, ya tengo 2 viviendas en una gran ciudad española que me generan más de 1.000€ mensuales cada una. Y probablemente cuando estés leyendo esto ya tenga varias más.

La buena preparación abarca una parte psicológica y otra puramente objetiva:

A. 🧠 Preparación Psicológica

La mentalidad con la que vayas es DETERMINANTE. Has de saber que es un proceso tedioso y que puede tomar varios meses, no es para todo el mundo, pero la recompensa sin duda, SIN DUDA merece la pena.

Has de saber que requiere paciencia y que pueden surgir imprevistos indeseados (pero solucionables, no será el fin del mundo). Has de saber distinguir el deseo de la necesidad y ser consciente de que no siempre lo que deseamos con furor es precisamente la opción más inteligente y la que nos conducirá adonde queremos estar.

B. 🔢 Preparación Objetiva

Aquí los números mandan y las reglas son claras.

1. 💲 Dinero

Esto es lo que puedes pagar, idealmente sin comprometer tu vida. Es importante:

• Destinar como máximo el 35% de tus ingresos a pago de deudas (eso se llama capacidad de endeudamiento). Por lo general, los bancos te concederán una hipoteca cuya cuota (sumada al resto de las cuotas de tus otras deudas) sea el 35% de sus ingresos o inferior.
• Aproximadamente debes tener ahorrado el 30% del precio de compra, ya que es normal que los bancos financien un 80% del precio de la vivienda (por lo que tienes que aportar el 20%). Y además necesitarás tener otro 10% adicional para el pago de los impuestos y gastos iniciales (como notaría, registro, gestoría…).
• Luego piensa en si vas a tener que reformar algo o comprar muebles. Y los gastos recurrentes que acarreará la vivienda, como seguros, gastos de comunidad si los hay, impuestos, etc.

2. ❗ Otras cuestiones importantes

• ¿Zona céntrica o periférica?
• ¿Nueva construcción o segunda mano?
• ¿Necesita reforma o compra de muebles, o está listo para vivir?
• ¿Para vivir o para invertir?

Son preguntas que es mejor tenerlas respondidas, como mínimo ten claras tus preferencias dentro de esos casos para saber bien por dónde empezar la búsqueda.

Paso 2: Buscar vivienda

Muy bien, ya tenemos el 50% del trabajo hecho, ahora toca ponerse manos a la obra con aquello a lo que hemos venido.

Si quieres hacerlo todo por tu cuenta, necesitarás salir a la calle a hablar con todas las inmobiliarias de las zonas que te interesen, llamar a todos los anuncios de los portales inmobiliarios, visitar muchos inmuebles y lanzar ofertas.

Si lo que buscas es una vivienda como inversión, te interesará saber que no todas las oportunidades están a simple vista. Hay inmuebles con rentabilidades muy por encima de lo habitual, pero encontrarlos requiere un ojo experto con experiencia, conocimiento del mercado y buenos contactos.

Por eso, lo que yo te recomiendo personalmente, es encontrar un buen Personal Shopper Inmobiliario que encuentre la mejor opción para ti. Un Personal Shopper Inmobiliario contacta a todo el mundo: particulares, empresas, inmobiliarias, contactos suyos, y mueven mil ochocientos cables por toda la ciudad para encontrar, exactamente, tu opción ideal. ¡Literalmente ese es su trabajo! Ahorrarte mucho dinero (precios de compra por debajo de mercado) y tiempo.

Por eso es tan recomendable considerar contratar a uno de esos. Y sí, nosotros somos «uno de esos», tienes razón. Los mejores, de hecho.

Paso 3: Revisar y elegir

No tiene mayor misterio. Si se puede visitar (que no siempre se podrá, por ejemplo si quieres comprar una vivienda con okupas), será obligatorio hacerlo. Tendrás que fijarte en lo siguiente:

✅ Estado estructural

• Revisar paredes y techos: manchas, grietas o moho pueden indicar humedad o problemas estructurales.

• Comprobar suelos: desniveles, crujidos o puertas que no cierran bien.

🚰 Fontanería

• Abrir grifos, comprobar la presión del agua.
• Tirar de la cisterna en el WC.
• Comprobar que los desagües no están atascados.
• Fijarse en los posibles malos olores, en especial en baños y cocina.

⚡ Instalación eléctrica

• Probar enchufes e interruptores.
• Comprobar el estado del cuadro eléctrico, que no sea demasiado antiguo.

🪟 Ventanas y aislamiento

• Revisar si las ventanas son antiguas o modernas, y si tienen o no doble acristalamiento, el cual proporciona mayor aislamiento térmico y acústico.
• Prestarle atención a la temperatura que hace en la vivienda, si es muy fría o muy calurosa, lo cual podría indicar un mal aislamiento.

🌞 Orientación y luminosidad

• Comprobar si la casa es oscura o si tiene buena ventilación en caso de abrir según qué ventanas.
• Fijarse en la orientación de la vivienda. Si da hacia el norte o el sur tendrá menos luz y previsiblemente será más fría en invierno y más fresca en verano, y si está orientada al este u oeste, será más cálida en invierno, tendrá más luz natural y probablemente más calor en verano.

🏢 Comunidad de vecinos y edificios

• Observar el estado general del portal y de las zonas comunes, si están bien cuidadas o no.
• Preguntar por derramas (gastos comunitarios extraordinarios) o problemas de convivencia.
• Prestarle atención a los posibles ruidos de los vecinos y preguntar sobre ellos.

👃 Olores y ruidos varios

• ¿Huele a gas? ¿Humedad? ¿Cañerías?
• ¿Se escucha mucho ruido exterior como tráfico, bares, bullicio y demás?

📌 Consejo final: ¡No compres sin saber lo que compras! Evita sorpresas, sé el pesado que pregunta por todo, sé el paranoico que revisa todo con lupa. Te estás jugando tiempo, mucho dinero y dolores de cabeza futuros. Con esta revisión de apenas 20 o 30 minutos te puedes ahorrar muchísimo tiempo y dinero en el futuro.

Una vez hayas revisado lo que tengas que revisar y esté conforme a lo que buscas, ¡elige! Es el momento de tomar una decisión.

Paso 4: Negociación

Llegados a este punto, si la vivienda cumple con lo que buscas, es hora de negociar el precio.

No des por sentado que el precio anunciado es inamovible: muchas veces hay margen para conseguir mejores condiciones. Precisamente, una de las razones por las que has hecho el paso anterior es para tener argumentos que ajusten el precio a tu favor.

Paso 5: Firma del contrato de arras

Una vez acordado un precio, se confirma la intención de compra con un contrato de arras, donde se paga una señal (que no te devuelven en caso de dar marcha atrás, pero que se descuenta del precio final) y ambas partes se comprometen a la transacción. Si vas a pedir financiación, te recomiendo añadir una cláusula de devolución de las arras en caso de la no concesión de la hipoteca.

Paso 6: Buscar hipoteca

Si necesitas financiación, aquí entra en juego la hipoteca: es clave comparar diferentes bancos, analizar las condiciones y negociar las condiciones de la hipoteca para obtener la mejor opción.

Paso 7: Inscripción en el Registro y pago de impuestos

Por último, la firma ante notario, el pago de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad convierten oficialmente la vivienda en tuya. Por fin, llegas al final del proceso de compra.

Diría que el primer paso, prepararse, es el 50% del trabajo, el paso 2 de buscar una vivienda es un 35%, el de revisar y elegir un 10%, y el resto el 5% restante, ya que son gestiones que realmente serán prácticamente iguales para cualquier vivienda.

¿Pero estar bien preparado y buscar y filtrar las mejores viviendas en toda la ciudad o barrio? Dios mío, esas son las partes que mayor importancia tienen y a la vez las más insufribles.

El primer paso solo puedes hacerlo tú, nadie puede prepararse por ti.

El segundo en cambio, que es en el que o bien puedes mandar todo el trabajazo previo a la basura eligiendo mal o bien puedes encontrar las opciones perfectas, ¡ay, amigo mío! Qué importante es hacer este paso bien.

Y por ello te recomiendo que agendes una llamada gratuita con nosotros aquí, que nos especializamos precisamente en ese paso y te podemos ahorrar miles de euros, dolores de cabeza y muchas horas de búsqueda.